房地产开发基础知识与成本控制培训课件.pptx

房地产开发 基础知识与成本控制;; 第一节 房地产发展史 1、房地产开发基本概念 2、房地产的起源 3、房地产经历的4个阶段 4、房地产经历的3个时代 1）、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行建设的基础设施。 ; 2、房地产起源 1980年4月，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，从此拉开了住房制度改革的序幕，中国的房地产才开始进入起步阶段。 ;3、房地产经历4个阶段;4、房地产经历的3个时代 ;第二节 房地产开发流程;1、项目立项阶段;2、项目前期准备阶段;3、项目建设阶段;项目部进场前工作准备计划;4、项目销售及售后服务阶段;2、房地产的五证书;一 建设用地规划许可证 二、国有土地使用证 三、建设工程规划许可证 四、建设工程施工许可证 五、销售许可证;第三节、房地产项目成本控制;1、成本控制的概念;2、房地产项目成本组成 ;2.1、房地产项目各成本具体内容;2.1.3）建筑安装工程成本（是指房屋建造过程中所直接或间接发生的建筑工程、设备及安装工程费等。在整个成本构成中所占比例较大，约占40-50%） 2.1.4）市政公共设施费（包括基础设施和公共配套设施费两部分，基础设施费是指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施费是指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非盈利性的公共设施：如学校、幼儿园、医院等）和各种盈利性的配套设施如菜市场、超市等所发生的费用。在房地产开发成本构成中约占10-20%）;2.1.5）管理费（开发公司管理人员工资、办公费、差旅费、养老保险费等。在房地产开发成本构成中约占2%） 2.1.6）贷款利息（房地产因开发周期长，投资数额大，必须借助银行。因融资额度大小不确定，在房地产开发成本构成中比例不稳定） 2.1.7）税费（包括两部分：税收和行政性费用。行政性费用是指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括征地管理费、商品房交易管理费、人防费、煤气增容费。在房地产开发成本构成中约占10-15%） 2.1.8）其它管理费（销售广告费，各种不可预见费用等。在房地产开发成本构成中约占5-10%）;3、成本控制的方法 1）、全过程成本控制 2）、全方位成本控制 3）、全员成本控制 ;4、成本控制的组织措施;5、成本全过程控制;5.2、前期工程成本;5.2.1、可行性研究报告阶段;5.2.2、前期规划阶段;5.2.2.1、推行设计招标，择优选择设计单位;5.2.2.2、开展限额设计;5.2.2.3、采用合同措施控制造价;5.2.2.4、成本跟踪审核;5.2.3、施工图设计阶段;5.2.3.1、土石方设计及施工;5.2.3.2、基坑支护设计;5.2.3.3、地基处理;5.2.3.4、结构、建筑工程设计;5.2.4、地质勘察;6、建筑安装工程成本;6.1、招投标与合同订立阶段成本的控制 ;6.1.1、工程招投标 经过招投标，多家单位投标报价，同时再次与多家单位进行议标，使工程发包价能尽量接近标底。从而使开发成本降低。; 6.1.2、工程合同价款的确定 （1）、 固定价格合同 （2）、可调价格合同 （3）、成本加酬金 ;(1)、固定总价合同;(2)、可调价格合同;(3)、成本加酬金;6.1.3、标底及预算控制价的编制 ;（3）标底和预算控制价的区别;6.2、施工阶段工程成本的控制;（1）、工程变更;（2）、加强合同管理和控制工程索赔的产生 1）、加强施工过程中的合同管理：在施工过程中，有些特殊的部位或专业，需要随着工程的进展而签署有关分包合同，这就需要对分包合同要规范、细致、严密的签订，如果合同中的条款及相关附件描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和成本。相反，严密的合同条款，对可能发生的各种情况具有前瞻性。;2）工程索赔;3）、处理索赔的原则;4）、索赔的控制;（3）、加强材料的管理制度;（4）、加强价格信息管理，做好材料、设备采购工作;（5）、严格按合同规定拨付工程进度款;6.3、竣工结算阶段工程成本控制; THE END 谢谢大家！