房地产策划营销方案.pptx

嘉鑫国际2013年营销方案 上海中原事业一部 Shang Hai .2.2013 Gietzsche Cathay Part 1 市场研究 年度市场分析 Part 1.1 上海整体办公市场情况 受住宅政策调控产生的挤压效应影响，上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，整体趋势呈现量升价升、量跌价跌的正相关关系。年末至今，一直呈现供小于求状态。 2012年至今上海办公市场整体供应1882966平方米，成交1946463平方米，供求基本平衡。全年成交均价为22878.21元/平方米。其中3月、9月和11月供应放量。 供求趋势基本保持前低后高的M型形态，价格趋势则保持前高后低的M型形态。第四季度尤其是12月份成交大幅放量，呈现明显的年终翘尾现象，今年1月、2月需求大于供应，办公市场较为火爆。 2013年2月数据截至至25日 嘉定区域办公市场情况 嘉定区域供应较大，但由于区域缺乏办公氛围及产业支撑，导致办公性质的产品多以酒店式公寓的形式上市销售，面临与住宅竟争的强大压力，成交不理想，存量较多。 2012年至今嘉定办公市场整体供应456289.1平方米，成交293622平方米，供求比为1.55，供应过量。全年成交均价为14386.45/平方米。其中3月和10月放量供应。 全年供应和价格趋势基本是与上海整体办公市场保持一致的M型形态，为前高后低；成交趋势则为S型形态，保持升中趋稳的趋势。11月份成交，均价大幅攀升。今年1月供求呈现基本平衡。 2013年2月数据截至至25日 嘉定区域办公市场在上海的占比情况 在上海整体市场供求平衡的大势下，嘉定区域办公供应对上海的占比远高于其成交占比，成为主要供应的区域。 2012年至今嘉定办公市场供应占上海整体供应的28.9%，而成交占比为15.2%，成为上海办公存量的主要来源区域。 2013年2月数据截至至25日 房地产宏观政策调控情况 从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控不放松，坚持商品房和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线不变，房产税征收面临扩大化。 市场及政策小结及趋势研判 2012年至今上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，供求基本平衡，出现办公物业持续向好的趋势，但嘉定成为全市主要办公的供应地。 嘉定区域办公物业供应较大，供求比1.55，严重失衡，存量较多，竞争激励，2013年将面临较大的去化压力。 房地产整体调控保持稳中有调，坚持商品房和保障房双线发展，去投资化主线不变，房产税扩大征收范围可能性较大。 由于全市供需平衡，而嘉定供大于求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为主，兼顾部分产业投资客和传统投资客。 相关竞品销售情况分析 Part 1.2 竞品市场情况 本项目周边在售酒店式公寓个案较多，我们主要选择区域内与本案争性较强的东方慧谷、峰汇家园和新城游活城进行分析。 1 新城尚上城 2 中冶祥腾菁英尚都 3 峰汇嘉苑 4 中冶祥腾城市广场 5 东方慧谷 6 尚都国际大厦 7 嘉龙大厦 8 新城金郡园 9 新城公馆 10 领创国际大厦 11 金地格林风范城 12 嘉鑫国际（本案） 13 嘉定科创大厦 14 嘉峰汇酒店公寓 15 龙湖郦城 16 嘉峰汇财富广场 17 嘉禾大厦 18 平嘉大厦 19 曹安商办楼 20 上海西郊商务区C-2区 21 新城游活城 嘉定区酒店式公寓分布图上看，在售酒店式公寓主要集中在主城区板块及南翔板块，少数在安亭及江桥板块。 明显发现，各个楼盘的位置均集中围绕着嘉定主要轨道交通11号线。 峰汇嘉苑自3月开盘以来，月均成交保持在49套的去化速度。年终两个月出现翘尾现象，成交放量，均价1.2万，今年呈现攀升事态。 目前剩余284套酒店式公寓，按目前销售速度，需要6个多月才能完全去化。 项目地址 天祝路555弄 所属板块 嘉定主城区板块 开盘日期 2012-2-15 层高 4.5米 装修情况 毛坯 主力户型 50-80平米 轨交情况 距离11号线嘉定新城站约1.5公里） 峰汇嘉苑 [市场表现] 竞品推售及余量情况 峰汇嘉苑最大的特色是引进了全球知名品牌凯悦旗下的Hyyat Place与Hyyat House 入驻，是嘉定新城唯一一个融合高品质装修和高端酒店的物业管理的Loft社区 竞品推售及余量情况 项目地址 宝安公路2999号 所属板块 嘉定主城区板块 开盘日期 2011-9-6 层高 4.5米 装修情况 精装修 主力户型 40-70平米 轨交情况 11号线马陆站 项目均价 12000元/平米 东方慧谷 [市场表现] 东方慧谷项目的优势在于采用差异化的产品定位，通过打造独特的江南中式风格、自然优美的绿化和水景和紧凑实用的户型来取胜 该项目之前一直销售难有起色，自8月中原进场后，成交开始放量，月均去化36套。年终略有微降，价格微升，