成本法及其应用课件.pptx

第 八 章 成本法及其应用;第 八 章 成本法及其应用;第一节 成本法概述;定义中涉及的概念; 从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。 从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。 ;（一）成本法的适用对象 新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产) 可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产) 正在开发建设的房地产(即在建工程) 计划开发建设的房地产;特别适用成本法估价的房地产：;;　(二)成本法估价需要具备的条件;应当注意：;　四、成本法估价的操作步骤;成本法估价程序;房地产价格通常由7大项构成： ;一、土地取得成本; 取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类情况：;土地费用;;　(一)市场购买下的土地取得成本;(二)政府征收集体的土地取得成本;取 得 集 体 所 有 生 地;（三)国有土地上房屋征收的土地取得成本 ;; 建设成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发过程中的税费 ;三、管理费用;四、销售费用;五、投资利息;(二)投资利息的计算; 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类： 1、销售税金及附加:“两税一费”一般为售价的5.5% 2、其他销售税费, 包括印花税、交易手续费等。 ;七、开发利润;估算开发利润应掌握以下几点： 开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-建设成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 开发利润应为 而不是 及; 3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种: 1)计算基数 = 土地取得成本 + 建设成本， 相应的利润率称为直接成本利润率 ,即：; 2)计算基数 = 土地取得成本 + 建设成本 + 管理费用十销售费用， 相应的利润率称为投资利润率，即：;; 4)计算基数 = 土地取得成本 + 建设成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费+开发利?? = 开发完成后的房地产价值(售价), 相应的利润率称为销售利润率，即：; (4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。 利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时的公式是：;利润率名称; 第三节?????成本法的基本公式;步骤：①搞清房地产价格构成 ②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加 ;二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 公式： 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本 +土地建设成本+管理费用+投资利息 +销售费用+销售税费+开发利润 ;新开发区中某宗土地的估价公式如下: 新开发区某宗土地的单价 = (取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管理费用 + 总销售费用 + 总投资利息 + 总销售税费 + 总开发利润)÷(开发区用地总 面积×开发完成后可转让土地面积的比率) ×用途、区位等因素调整系数 见【例8-1】 ;三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用 +投资利息+销售费用+销售税费 +开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+ 投资利息+销售费用+销售税费 +开发利润 ; 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格 +建筑物的重新购建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限; 第四节??????? 重新购建价格;注意： ;二、重新购建价格的求取思路;(二)土地重新购建价格的求取思路;(三)建筑物重新购建价格的求取思路;　三、建筑物重新购建价格的求取方式;重建价格;当今我们还能真正“复制” 故宫吗？;重置价格;仿古建筑是重置 还是重建？？;重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。 ;㈠单位比较法 ㈡分部分项法