房地产土地增值税培训课件.pptx

房地产开发企业土地增值税清算;;一、土地增值税的基本税制 1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年1月开始实施。1995年财政部 国家税务总局才出台实施细则。 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号---这是一个征管文件。 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》国税发〔2009〕91号? 重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。 国家税务总局关于《土地增值税清算有关问题的通知》 国税函[2010]220号---明确8大问题 国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》 国税发[2010]53号 加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率 ;二、土地增值税清算工作的未来趋势 从2006年至今国家共颁布7个重要文件来规范土地增值税。 意味着国家对房地产市场的调控还将继续，从2006年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。;三、土地增值税清算基础知识;1、土地增值税征税对象 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 个人，包括个体经营者。 此类纳税人有四个特点：第一：不分自然人和法人；第二：不分经济性质；第三：不分内资和外资；第四：不分部门。 ;2、土地增值税计算原理 1、应纳税额=增值额*税率 2、增值额=收入-扣除项目金额 3、增值额=收入-（土地成本+开发成本+开发费用+税金+加计扣除） 4、开发成本=土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公用配套设施费+开发间接费用 5、开发费用=财务费用+其他费用（销售费用、管理费用） 6、加计扣除=（土地成本+开发成本）*20% 7、增值率=增值额/扣除项目金额 ;8、税率 ;四、土地增值税清算税收政策解析;第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 《土地增值税暂行条例实施细则》 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增??额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]048号;91号文规定：对不同类型房地产要分别计算增值额，增值率，缴纳土地增值税。 187号文件规定：土地增值税的普通住宅和非普通住宅必须分别作为不同的清算项目。 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 普通标准住宅的界定：同时满足三个条件： 1、建筑容积率在1.0以上； 2、单套面积在120平米以下（含144平米）； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。;有多个清算单位的，应分别申报;五、土地增值税的清算条件 1、纳税人应进行清算(主动清算) 2、税务机关要求清算（被动清算） （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 ;（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况;国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：;六、房地产建筑面积的种类—面积是土地增值税清算的重要概念，是计算允许扣除项目金额的重要依据; 是相对清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施而言的。 如果上述设施有偿销售，或移交给非接受对象就算面积，否则就不算面积。 可售建筑面积的界定：除不可销售面积外，都是可销售面积。 ;不可售面积—公共配套设施;七、房地产开发项目收入总额的确认;（二）房地产交易的视同销售收入;（三）代收费用;八、土地增值税的扣除项