房地产开发企业会计培训课件.pptx

第二章 房地产开发企业会计 西南财大会计学院 何本芳;第二章 房地产开发企业会计;第二章 房地产开发企业会计;第二章 房地产开发企业会计; 第一节 开发成本的核算 一、房地产开发企业会计特点 （一）房地产业的主要经营活动 包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改造）、房屋的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。 房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容 用图示表示：; ; ; ; ;3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性： ;4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性： 由于开发产品往往会跨越一个或多个会计年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结算到竣工决算为止整个周期的长期性。 ;二、开发成本核算的内容及基本要求 （一）开发成本核算的内容 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本 1、土地开发成本 指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 ;2.房屋开发成本 指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本。 指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设，所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本 指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用支出。 (以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工程费;3、建筑安装工程费;4、基础设施费;5、公共配套设施费;6、开发间接费用 ) ;（二）、成本核算的基本要求 1、合理确定成本核算对象 成本核算对象是指房地产产品开发过程中为了归集和分配费用而确定的费用承担者.成本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定: （1）、一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象； （2）、同一开发地点、结构类型相同的群体开发建设项目，如果开工竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象；;（3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。 2、严格遵守成本的开支范围 按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。 3、正确划分各种成本费用的界限 划分如下几个界限： （1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人产品成本费用的界限 如与开发经营无关的：非常损失、公益救济性捐赠、固定资产盘亏、毁损不能计人产品成本 （2）正确划分各个会计期间的成本费用界限 （3）正确划分开发产品成本与期间费用的界限 应该计入开发产品成本的成本项目： ; ;a、土地征用及折迁补偿费 指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出等 b、前期工程费 它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平支出”（即通水、通电、通道路和平整场地）等支出。 C、建筑安装工程费 它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 例如开发项目工程施工预算内的各项费用 ;d、基础设施费 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明、环卫、绿化等工程支出 e 、公共配套设施费 它是指房地产开发项目内发生的、独立的、非营业性的（不能有偿转让）公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。 f、开发间接费用