房地产开发资金的筹措.pptx

第六章 房地产开发资金的筹措 第一节 房地产开发资金筹集的基本概念 一、房地产开发资金总额的构成 建设项目实行项目法人投资责任制，试行建设项目资本金制度。 在资金筹措阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成 （一）自有资金 指企业有权支配使用、按国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动资金的资金，即在建设项目资金总额中投资者缴付的出资额，对项目来说是非债务性资金。 （二）借入资金 也称负债资金，即企业或项目建设单位对外筹集的资金，是指以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金，代表了投资人对企业或建设项目的债权，包括长期负债和流动负债。 二、资金筹集方式 房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类： 吸收投资（合资、合作等） 发行股票 发行债券 向银行借款等 第二节 房地产开发资金的筹集方式 房地产开发资金筹集方式关系图 一、向银行借款 （一）房地产开发企业向银行借款的种类 1、房地产开发企业流动资金贷款 这项贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发以及旧城改造所需的生产性流动资金。 获得流动资金贷款的主要条件 必须具有开发企业资格证书，必须持有工商营业执照； 必须在贷款银行开立帐户，持有贷款证； 企业或项目自有流动资金占生产流动资金的30%； 必须具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批准的项目规划设计，并提供相应的项目开发方案和可行性报告； 有健全的管理机构和财务管理制度； 有按期偿还贷款本息的能力。 2、房地产开发项目贷款 为某一特定项目向银行借入的资金，不能挪用于其他项目，根据开发项目具体的开发生产工期以及其资金占用量来核定贷款额度，并且在开发项目竣工销售后银行才能收回该贷款。 申请房地产开发项目贷款的条件： 除了要符合上述流动资金贷款的贷款条件之外，还必须具备以下条件： 一是贷款项目必须已经列入有关政府部门的年度固定资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文件，并通过了银行的可行性研究和项目评估； 二是贷款项目的前期准备工作已经就绪，如办妥土地征用手续、开发项目预售许可证，并已预收规定比例（一般为项目工程总造价的30%）的销售定金，施工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具备施工条件。 3、房地产抵押贷款 指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款。 可以设定抵押权的房地产有： 依法取得的土地使用权； 依法取得的房屋期权； 依法可以抵押的其他房地产。 房地产抵押贷款的条件 贷款额度由贷款银行根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，其现行作价由专业房地产评估机构确定； 抵押合同由抵押人和与贷款银行双方共同签订，抵押合同是房地产抵押贷款合同不可分割的文件； 房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后必须办理抵押登记。 （二）向银行借款的程序 1、提出借款申请 需提供 ①项目可行性研究报告； ②项目开工前期准备工作完成情况的报告； ③在开户银行存入了规定比例资金的证明； ④经有权单位批准下达的项目投资计划或开工通知书； ⑤按规定项目竣工投产所需自筹流动资金落实情况及证明材料等。 2、银行审核申请 内容： ①企业或项目的财务状况； ②借款企业的信用情况； ③企业或项目的赢利能力及其稳定性； ④企业或项目的发展前景； ⑤企业或项目借款的合法性和安全性； ⑥借款的担保物或抵押物情况，从而测定贷款的风险度。 考核房地产开发企业财务状况和还本付息能力的主要指标 （1）短期偿债能力指标 流动比率= 速动比率= 现金比率= 长期偿债能力指标： 资产负债率= 产权比率= 已获利息倍数= 3、签订借款合同 4、企业取得借款 5、企业归还借款 （三）借款企业归还借款的方式 定期按等额还本，每期付息一次 定期按等额还本付息 每期计息并付息一次，本金到期一次付清 到期本金利息一次付清 二、发行债券 （一）企业债券的种类和特点 我国企业债券分为记名债券和无记名债券。 企业债券的特点： ①代表一种债权债务关系。 ②债券具有分配上的优先权； ③债券持有人只是企业的债权人，不是所有人，无权参与企业的经营管理，对企业的经营管理状况不承担责任； ④企业债券可以转让、抵押和继承。 （二）企业债券的发行 1、企业发行债券的条件： 企业规模达到国家规定的要求； 企业财务制度符合国家规定； 具有偿债能力； 企业经济效益好，发行债券前连续3年盈利； 所筹集的资金用途符合国家产业政策； 债券利率不得高于国家限定的水平； 国务院规定的其他条件； 2、企业债券的发行程序 公司权力机构作出决定 报请国务院证券管理部门批准 公告债券募集办