房地产整合市场攻击策略.pptx

时代购物中心整合市场攻击策略Strategy Ad. Planning[颠覆大商业，十战定长沙]2003.4月一、一边是春天，一边是冬天！ 长沙古城屹立于湘江岸边，岳麓书院几百年来成为楚文化的 起源与代表。五一大道贯穿整个城市中心，黄兴路横越五一大道。共同组建成为长沙最为繁华的黄兴商业片区，可以说是长沙市的商业、休闲中心。黄兴片区的兴衰直接验证着长沙的经济发展水平。 但是，从前繁华的商业中心因为黄兴路的改造却成为，黄兴南路商业繁华，商业风风火火。而黄兴中路却人丁稀少，新大新已经出现了退租的现象。这无疑给投资者一个导向信号，影响我们项目的招商！ 金华康引进 大洋百货的入住，以及其优越的地理环境、反租概念等都将成为我们项目的主要竞争对手！再有金华康在销售时间上比我们要领先，势必将瓜分我们的消费群体。 结论：制约项目推广的三大竞争难题：1、黄兴南路坂块与黄兴中路坂块的竞争2、金华康的反租、大洋百货的进驻对项目的竞争3、销售时间竞争2003.4月二、历史中这里没有冬天！ 回到历史，我们看看黄兴中路的辉煌。在黄兴路未整改前黄兴中路的商业氛围、商业档次都不逊色于黄兴北路。那时的人气、投资、购物都是投资者的热点中心。 现状出现的原因是： 1、黄兴北路建立了商业步行街，拆迁的老户都向黄兴北路投资。 2、黄兴路商业步行街属于市政规划步行街，完善的购物环境吸引了大量人流。 刺激了投资者的投资信心。 3、黄兴中路由于道路的阔宽，已经不适合群体类别的购物中心。消费者购物 其实有两种需求，第一满足需要 ，第二休闲娱乐。拓宽的道路，往来的车 流不论是心理还是安全本身都将影响购物热情。 4、黄兴中路现有的商业环境还不够成熟，仅有的几家商业场所也面临着经营困窘 的问题。万代还在招租、东汉名店基本死盘、新大新已经开始出现退租现象。 没有良好的购物环境，必定影响大众的购物频率，进而影响投资者的投资决策。结论：单体死，群族活。商业最主要的是大片区盘活。其实黄兴中路的现状是由于商业氛围不够，商 业场所太少的缘故。一旦我们项目介入，整体氛围将被盘活。而且商业发展本身承曲线发展，有高峰有低谷。我们正处于低谷阶段，那么高峰必将因我们项目的介入而推向高峰。同样在我们推广的同时一定要将项目的前景进行引导。以次刺激他们的投资热情。2003.4月三、冬天快将过去春天还远吗？ 无论是以前，还是现在，或是将来黄兴路这种半冷半热的情况绝对只是暂时的现状。长沙、黄兴路市场本身是绝对不会允许这样的情况长此下去。长沙的人口数量、消费热情、城市增长必定会刺激黄兴中路的发展。 我们项目的开发，金满地地下商场的开发、中山路的改造已经在应证一件事情就是：黄兴中路的春天即将来临。我们项目项目将拯救整个黄兴中路坂块。我们的任务就是要：颠覆长沙，颠覆黄兴路 2003.4月寻找颠覆之路！2003.4月四、商业项目的常见利器1、地段2、反租3、企业实力4、主力店5、价格6、…… 2003.4月五、我们的杀手锏1、地段2、反租3、企业实力4、主力店5、价格6、…… ？2003.4月六、满足颠覆的基本引爆市场的经营概念2003.4月七、颠覆从哪里开始？市场突破点的核心建立项目商业品牌领导地位市场突破点的关键 建立市场致高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立 形象的高点 产品的高点 整合推广的高点 项目形象的建立 现场优势的建立 整合攻击优势建立2003.4月八、颠覆的核心动力！体验营销——情景式购物商业项目的推广的三个发展阶段：第一阶段：产品营销——地段、价格，产品本身的竞争第二阶段：服务营销——反租、经营管理、主力店，产品附加价值的竞争第三阶段：体验营销 ——情景式购物、主题购物，消费者刺激投资竞争 2003.4月九、什么是体验营销！ 体验营销最早是由美国著名的营销专家斯科特·罗比内特提出来了。他给体验营销的定义是： “体验是企业和顾客交流感官刺激、信息和情感的要点的集合。体验营销就是将这些要点有销售结合达到最佳的销售成果。”什么是情景式购物： “情景式购物是体验营销的表现形式，他最大的目的就是为商业服务。使消费者的购物程序不再是简单购买商品，而是在购买商品时享受到购物的快乐、商品的文化内涵等。从而带动消费者的购买兴趣，刺激投资者的投资热情。” 2003.4月十、为什么用体验营销！（一）同路的投资定律分析：消费者经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！经营者