房地产相关税收政策分析.pptx

房地产相关税收政策分析;; 一、以土地投资问题 ;本资料来源;;; 甲公司要办的手续;乙房地产公司要办的手续：变更注册资本; 以虚假投资入股方式实施土地转让;;;;土地投资入股的形式甲公司相关税金：;; 政策依据 ;; 如果是2008年以前; 与个人所得税的规定有较大差异;（二）土地投资入股股权转让问题;;; 曲线拿地，隐患很大。;;土地不能按评估价计算增值额的扣除项目;直接转让土地使用权甲公司相关税金;甲公司的相关税金;以土地投资入股和直接转让土地对比;以土地投资入股和直接转让土地对比; 二、土地增值税清算问题; (2)分别计算增值额;; 一种观点:分开核算企业很接受 ?; 另一种观点:更能少交税 ; (三)土地增值税的清算条件;(四)土地增值税清算应报送的资料; (五)土地增值税的核定征收; (六)法律责任?  ; 三、营业税的纳税义务发生时间; 置换土地应当缴纳营业税; 每次支付工程款都要取得发票;原来的规定:国税发(1994)159号给人的感觉是不结算工程价款就不用交税; 未按照规定取得发票的后果; 四、视同销售问题（有变化）; 售后回购营业税仍然要视同销售;售后回购的会计与税法差异 (企业所得税没有了,国税函[2008]875号);;; 企业所得税视同销售的变化 ;资产所有权没有发生改变，不再视同销售，这是最大的改变。;; 五、对国税函〔2008〕299文的理解;;1、预计计税毛利率和预计利润率的规定是一致的;2、扣除相关的期间费用营业税金及附加;预缴收入对应的的营业税金及附加是否可以扣除呢？;; 预交的土地增值税怎么处理?; 3、计入当期的应纳税所得额改为计入利润总额预缴; 31没有多退少补的概念, 只有调增调减;例：某企业2006年10月房产达到完工标准。2005年5月收到预售收入1000万元，经计算该企业预售收入对应的计税成本为600万元。2005年发生期间费用30万元，主营业务税金及附加55万元。2006年发生期间费用35万元，未发生主营业务税金及附加，计算税款如下; 涉外企业是纯粹的预征; 内资企业交了就交了,不能退;4、288号文改为计入利润总额预缴则回到预缴的提法，重新温柔。; 5、??税成本，相关文件即将出台;六、关于拆迁补偿问题; 3、企业所得税;; 七、虚开建筑业发票问题;;关联交易是2008年稽查的重点!;;以“资金流向”为线索，查证纳税人虚列成本的事实。;; ; 2.成本费用的检查 （1）核实建筑安装成本情况; 建筑合同到底有没有履行?