房地产项目分析报告.ppt

目录 Contents;;;近期国家房地产调控政策;近期出台的政策文件;此次政策调控的特点;1.土地政策;2.商品房政策;3.金融政策;4.财税政策;5.保障政策;政策松紧对比;政策效果分析;1.对购房者的影响;2.对土地市场的影响;3、对各物业市场的影响——住宅市场;新政对商业市场的影响; 政策导向; 小结;二、市场现状分析—后市预判;二线城市房地产成交价格较上一高峰时期价格，上涨了28.4%，新房成交数量与去年同期项目下降了31%； 可见二线房地产对于政策的敏感程度要低于一线城市，对于政策的反映速度也在一线城市之后。;2.结构调整;3.通胀预期;4.开发企业现状;5.市场现象—南方城市;销量变化;自4月中旬调控以来，继市场成交量大幅下滑之后，成交均价同样出现明显下滑，7月份成交均价为 17045元/平米，较4月份成交均价每平米跌落3000元左右。;小结; 从当下的宏观环境来看，房地产正经历着一次“恶梦”，但无论调控与否，人们对房屋必然是有需求的，只是热情程度有所不同。不同的区域、不同项目受到的影响程度也不一样。;;营口开发区位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。位于北纬40°151’至40°20’,东经122°8’至122°15’之间。营口开发区（鲅鱼圈区）总面积268平方公里，被誉为21世纪最具潜力的沿海城市之一。; ; 三、区域历史沿革; ; ;一、出口加工业 　 目前，鲅鱼圈（营口开发区）初步形成了以非公有制经济为主体、以出口创汇为标志、以临港产业为特色的外向型临港经济格局。全区非公有制法人企业达到1496户，占全区法人企业总数的84.2%。产值达到123亿元，占全区法人企业总产值82.5%，产值超亿元的企业达到20家，从业人员达到5.3万人，占全区从业人员总数的84.1%。生产性外商投资企业达到119户，产值达到76.7亿元。2004年实现外贸出口4.05亿美元，产品主要出口韩国、日本、东南亚及欧美等国家和地区。 二、电力行业 建在区内的设计发电能力180万千瓦的华能营口电厂，一期工程两台30万千瓦燃煤机组已并网发电，二期工程两台60万千瓦机组已于2004年开工建设。华能营口电厂最终发电能力将达到180万千瓦，可为开发区及辽宁地区提供强大的动力供应和高质量的供电保障。  ;三、旅游业 鲅鱼圈区旅游全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。 四、农业　　区域内农业发展良好，芦屯镇的“平安”大李子己申报国家工商局注册为“平安”商标。自83年培育“平安”大李子品种后，又陆续引进早熟品种大石早生晚熟品种、“女神斯坦雷梅”等。　　红旗镇在2000年经辽宁省生态环保所对基地环境内的空气、水、土壤进行检测合格，并对产品进行检验，经中国绿色食品发展中心认证并己被批准为万亩绿色食品，巨峰、晚红葡萄生产基地，并注册“望儿山”牌商标。   ; 鲅鱼圈基础设施累计投资超过238.6亿元人民币，区内工贸商住区内主干道路和配套设施已形成规模。与港口相配套的海关、出入境检验检疫部门和外轮代理、理货、供应等服务机构一应俱全，并拥有完备的金融、保险、邮政、通信等服务设施。开发区已与28个国家和地区进行了合资合作，利用外资累计6.1亿美元，现有外资企业580家，已投产运营的工业企业有119家。东北第二大港口营口港就坐落在营口开发区。　　目前，鲅鱼圈的外商投资者主要来自美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚、新加坡、泰国、德国、奥地利、比利时、英国、西萨摩亚、印度、俄罗斯、墨西哥、新西兰、毛里求斯、巴布亚新、几内亚、香港、澳门、台湾等国家和地区。外商投资的主要行业有以水产养殖业加工为主的农业;以服装加工、耐火材料、木材加工日用品生产为主的工业；以工程装修为主的建筑业；以宾馆、酒楼、海滨游乐业和房地产开发为主的第三产业等，外商投资的领域还在不断的扩大。　　　　;;鲅鱼圈区发展规划 ; 鲅鱼圈区域的地理条件、经济优势、开发潜能和投资环境，都印证了此区域是一个具有高潜力经济开发区。但部分地区生活配套设施成熟度较弱也是此区域发展的一处短板。;; 1.区域房地产发展历程—趋势 一 、 起始阶段: 2007年以前,鲅鱼圈房地产市场低迷,价格在2000元/㎡左右,最低价格可达到1500元/㎡.项目也基 本上集中在老城区,新城区曾经是一片葡萄园. 政府为了刺激楼市的发展