天津别墅市场分析年度报告.pptx

2008年天津别墅市场报告;区 域 产 品;市场需求决定产品的设计， 创新是发展的主流， 别墅艺术化的发展趋势， ;泰达岭上林里;;近期市场概要---市场新近项目分布;项目;天津别墅市场特点;城市演变三足鼎立——板块分布明显;生态突现城心价值——项目定位明确; 连排产品160—250平米、独栋产品300—500平米为主流面积区间；前者走经济紧凑路线，后者注重产品的空间尺度与舒适感。; 结合户外、外展等信息传递平台，项目营销以活动、事件营销为主， 通过产品推介、高尔夫邀请、音乐会等形式聚集意向客户。;报光特点——强调高调亮相、软硬组合;报光特点——强调高调亮相、软硬组合; 重点项目销售模式分析;红磡领世郡;点评： 该项目规模较大，一期为准现房发售，项目的价格策略采用低开高走，开盘时价格仅为6000元/平米，当被市场所认可后，后期产品价格逐步提升。二期产品为全独栋别墅，于样板示范区建成后一个月开盘。 该项目的推广可谓“大手笔”，铺天盖地的户外、路名牌广告、几乎每周均有的报纸广告以及电视广播宣传，达到了一定的轰动效应。 但该项目早期统一宣传为别墅大盘元年，但后期由于特殊原因将项目改为复合大盘，给人留下朝令夕改的印象。 ;媒体广告鉴赏;玛歌庄园;项目四大亮点;项目亮点三：细节的打造 项目自身景观的营造上颇下功夫、示范区内植被、景点、组团、雕塑、产品外檐，都具有较为明显的地中海风格，做工颇为细致，连邮箱、院门、还有“宠物方便袋”这样细心的装配，小小细节让人很是喜欢。 ;点评： 该项目注重细节的打造，从社区景观、小品、样板间各功能区之间的隔断，以及整体动线、楼层接入设计较为细致； 该项目由于受到大市场、周边区域的不断成熟以及社区内相关配套、景观的建成使客户树立了信心，感受到了未来居住环境的影响，销售价格从开盘的10000元/平米提升到目前的15000元/平米 。 但项目户型面积较大，单位总房款超过500万，面对客户群体较小，销售速度较慢。 ;TOWN中堂;点评： 项目优越??地理位置注定了它良好的销售业绩以及较高的销售价格，项目为准现房发售，样板间为全中式风格，与案名非常的相符。 项目最核心的价值及亮点并不在产品本身，而是其所处的特定地点、特定故事和特定人物。 因此该项目的推广有一定的独特性，从出书（《大户人家》系列丛书）、论坛、Logo征集 ，最终的目的还是以文化底蕴提高项目的市场认知度。 但项目在产品设计中存在着密度较高、进深较长、采光不足等缺陷 ;项目亮点; ;项目简介：坐落于东丽区东丽湖畔，于2003年5月15日正式动工，已 开发五个年头。随着道路环境的改善，项目与市区的交 通问题得到解决；随着项目南部空港加工区的开工建 设，整个东丽湖区的外部环境也日益成熟。 开发商：天津万科 销售方式：代理销售 开盘时间： 一期别墅2004.10 2005.7月份推出联排别墅 2006年6月17一期北欧墅开盘 2007年陆续推出湿地别墅 07.7.8推出60套、 07.7.29推出48套 07.10.14推出44套、07.11.17推出52套 产品类型：联排、双拼、独体别墅 入住时间：一期别墅2005.9、 2006.7 ;1期;连排产品;???评： 东丽湖万科城经过五年的开发已形成大规模的综合居住社区。北欧墅内目前已建成邻里中心，具备社交与商业双重功能。北欧墅东侧天津实验学校05年投入建设。南侧规划以网球等室外运动为主题的大型体育公园，占地超过2万平米。北欧墅与东丽湖之间将建设15万平米的新城中心，集社区服务、商业、医疗、娱乐休闲等功能于一体。 东丽湖万科城周边紧邻“朗钜天域”、“夏阳溪韵”两个别墅项目，该区域已形成一个成熟的别墅群。 但目前销售的三期湿地联排别墅规划的建筑密度较大，主要依托周边的湿地公园的景观优势为主要的卖点，基本上社区内部没有较好的景观。 ;项目简介：中国最大的复合型地产项目、投资120亿元，超大规模休闲度