《理论与方法》第六章1-2节.pptxVIP

楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 ;;教材结构 第一节 收益法概述 第二节 报酬资本化法的公式 第三节 收益期和持有期的测算 第四节 净收益的测算 第五节 报酬率的确定 第六节 直接资本化法 第七节 投资组合技术和剩余技术 第八节 收益法总结 ;考试要求： 1．熟悉收益法的含义； 2．熟悉收益法的理论依据； 3．掌握收益法适用的估价对象； 4．熟悉收益法估价需要具备的条件； 5．熟悉收益法估价的操作步骤； 6．熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7．掌握净收益每年不变的公式； ;考试要求： 8．熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9．了解净收益按一定数额递减的公式； 10．掌握净收益按一定比率递增的公式； 11．了解净收益按一定比率递减的公式； 12．熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13．掌握预知未来若干年后价格的公式； 14．熟悉收益期和持有期的测算； ;考试要求： 15．了解地租理论及地租的测算； 16．掌握净收益测算的基本原理； 17．掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 18．熟悉净收益测算应注意的问题； 19．熟悉净收益流模式的确定； 20．熟悉报酬率的确定； 21．熟悉直接资本化法概述；;考试要求： 22．了解收益乘数法的种类； 23．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 24．掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 25．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 26．熟悉投资组合技术和剩余技术。 ;本章历年考题所占分值（客观题部分） ;知识点一、收益法的含义 收益法简要地说，是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。;报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和。 直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。 收益法的本质是以房地产的预期未来收??为导向来求取房地产的价值或价格。 ;收益法是以预期原理为基础的。 为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查了解估价对象至少最近3年的实际收益，并在估价对象至少最近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。 ;有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大、房地产的价值就越高，反之就越低； ②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低； ③获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。;知识点三、收益法适用的估价对象;知识点三、收益法适用的估价对象;收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。 ;运用收益法估价一般分为以下5个步骤： ①选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式； ②测算收益期或持有期； ③测算未来收益； ④确定报酬率或资本化率、收益乘数； ⑤计算收益价值。 ; ;;知识点一、报酬资本化法最一般的公式 报酬资本化法最一般的公式为： ; 式中V—估价对象在价值时点的收益价值。 Ai—估价对象未来各期的净运营收益，简称净收益。其中，A1，A2，…，An分别为相对于价值时点而言的未来第1，2，…，n期末的净收益。 Yj—估价对象未来各期的报酬率，也称为折现率。其中，Y1，Y2，…，Yn分别为相对于价值时点而言的未来第1，2．…，n期的报酬率。 ;n——估价对象的收益期或持有期，是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益或转售时止的时间。 公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 ;净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。 （一）收益期为有限年的公式 收益期为有限年的公式为： 此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。 ;（二）收益期为无限年的公式 收益期为无限年的公式为： 此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A;②报酬率为Y，且Y0;③收益期为无限年。 ;（三）净收益每年不变的公式的应用 1．直接用于测算价值 ;某写字楼的土地是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权出让合同载明使用期限为50年，不可续期。预测该写字楼正常情况下每年的净收益为80万元，该类房地产的报酬率为8.5%。请计算该写字楼的收益价值。 ;【解】该写字楼的收益价值计算如下： ;