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2017 年 《房地产估价理论与方法》考前押密 温馨提示： 考前押密是老师根据考试信息变化和多年辅导经验精心整理，针对考试教材中 的必备考点和考试重点进行归纳，一般会指出教材中必看之内容，为考前冲刺 强化专用，针对学员可为基本熟悉教材学员或未能全面复习者，针对熟悉知识 点和考点学员效果更佳。 第一章 房地产估价概论 知识点一、房地产估价的含义 估价：更加精准、明确，就是指对价值或价格进行评估。 评估：较宽泛，不只是限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动，以 判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。 房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或 价格评估相关业务和房地产咨询业务： （1）房地产价格和价值分配业务。例如：①把房地产价值（或租金），在土地和建筑物之间进行分 配；②把采用成本法测算出的一个住宅小区的平均房价，在各个楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行 分配；③把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之 间进行分配；④把一宗土地的价值或价格在其上建筑物的各个单位（套）之间进行分配，即所谓 “高层建 筑地价分摊”。 （2 ）房地产价值提升评估业务。例如，对房屋进行更新改造、改变用途、增加容积率、将相邻房地 产合并等带来的房地产价值提升评估。 （3 ）房地产价值减损评估业务。例如，因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改 城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。 （4 ）相关经济损失评估业务。例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复所造成 的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。 （5 ）房地产咨询业务。 鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用 起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法 院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。 咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托 人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。 知识点二、房地产估价的特点 （常考点） （一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 （二）房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价 房地产估价不应是估价师的主观随意定价，估价师只是运用自己的专业知识及实践经验去 “发现” “探测”房地产价值 而不是去 “发明”“创造”房地产价值。 （三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任 但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。 《资产评估法》第五十条规定： “评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损 失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行 为的评估专业人员追偿。” 鉴证性估价应 “独立、客观、公正”，咨询性估价应 “为委托人争取最大的合法权益”。 （四）房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内 在实际中 不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往 往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。 （1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评价值。因为估 价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。 （2 ）所有的评估价值都会有一定程度的误差。 （3 ）不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种 误差又要适度。 （4 ）判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把 它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。 （5 ）通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价假 设是否合理、估价方法是否适用、估价基础数据是否正确、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以