2018房估-案例与分析-试题班-03、模拟试卷一（解析）3.doc

提供精准面授精华视频+精准押题：一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等 QQ:2069910086 三、指错题（下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分） ××市某公寓部分房地产抵押价值评估报告 （封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件略） 估价结果报告 一、委托方 委托评估方名称：××××房地产开发有限责任公司 住所：×× 法人：×× 联系电话：×× 联系人：×× 二、估价方 估价机构全称：××××房地产评估咨询有限责任公司 法人：××× 住所：××市××大街24号华侨村4门1层 估价机构资质等级：壹级 证书编号：建房估证字［××××］×××号 【答案】 估价结果报告中委托方和估价方的“法人”应为“法定代表人”或“法人代表”。 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估××区××（××公寓）D楼、E楼及A02b等38套公寓房地产抵押价值。 四、估价对象 1．估价对象背景资料 估价对象位于××市××区××公寓，××公寓建成于2000年，由A、B、C三座公寓楼、D楼（北段裙房）和E楼（南段裙房）组成。截止至价值时点2003年2月28日，公寓和裙房均已投入使用。 【答案】 估价对象建成年份应精确到月、日 2．估价对象的位置 估价对象位于××市××区××，东三环与东四环之间。对外交通主要依靠姚家园路，进而可连接东三环和东四环。距估价对象最近的公共交通站点需由姚家园路步行向西到××路，主要有718路、115路、43路等公交车，或向东到金台路。估价对象周边为××的成熟社区，配套设施比较齐全：朝阳体育馆、眉州东坡酒楼、××区妇幼保健中心、柯达冲洗、××商场、工商银行等。××公园距估价对象较近，且附近无污染源，因此周边环境较好。 3．估价对象的范围 本次估价对象即××市××××D楼、E楼及A02b等38套公寓。其中D楼建筑面积为2544．29㎡，E楼建筑面积为2576．39㎡，A02b等38套公寓建筑面积为5657．49㎡。 4．估价对象概况 根据委托方提供的××《房屋所有权证》、××《房屋所有权证》及委托估价方提供的相关证明资料，估价对象技术经济指标如下： 项目 建筑面积 建成年代 D楼（北段裙房） 2544．29（其中地上建筑面积1824．5㎡） 2000年 E楼（南段裙房） 2576．39（其中地上建筑面积1681．41㎡） 2000年 D楼（北段裙房） D楼（北段裙房）共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、外窗为白色塑钢窗。 D楼（北段裙房）功能分配及装修情况如下： 层数 功能 装修 一层 咖啡厅、便利店、美容店、洗衣房、摄影室 地面为地砖（咖啡厅为仿古地砖），墙面、顶为涂料（便利店为矿棉吸音板吊顶） 二层 办公 地面为地毯（局部为花岗岩），墙面为涂料，顶为矿棉吸音板，隔栅灯，木门 地下一层 会所（健身房、游泳池） 地面仿古砖，墙面为涂料 注：截止至价值时点，D楼装修维护及保养情况良好。 E楼（南段裙房） E楼（南段裙房）共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。E楼的建筑平面设计为内廊式结构。房间布置在走廊的东西两侧，楼梯在南北侧，房间顶部建有采光顶。 功能 装修 公寓（出租） 公寓内：门口地面为仿古地砖，其余为地毯，门为混油，墙面为涂料 卫生间：地面和墙面为瓷砖，普通洁具 走廊：地下一层为青石板地面，地上为地毯 楼梯：花岗岩台阶，不锈钢扶手 注：截止至价值时点，E楼装修维护及保养情况良好。 公寓 根据委托估价方提供《房屋所有权证》及估价人员现场查勘：估价对象A、B座公寓总层数为22层，C座总层数为20层；A座公寓一梯6户、B座公寓一梯12户、C座一梯10户；结构类型均为钢混，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。 序号 房号 建筑面积（㎡） 户型 装修档次 1 A02B 121．04 三室一厅 中 2 A03A 124 三室一厅 中 3 A03B 121．04 三室一厅 中 4 A03C 125．42 三室一厅 中 5 A03F 199．51 四室二厅 中 6 A05B 132．38 三室一厅 中 7 A05D 145．89 三室一厅 中 8 A07E 208．69 四室二厅 中 9 A09F 208．69 四室二厅 中 10 A09D 145．89 三室一厅 中 11 A10F 208．69 四室二厅 中 12 A12F 208