2018房估-案例预测模拟二.docVIP

2018年房地产估价师考试网上辅导　 房地产估价案例与分析　　　 　 提供精准面授精华视频+精准押题：一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等 QQ:2069910086　　　　　 第 PAGE 4页 模拟试题（二） 一、简答题 1、甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2016年8月1日，评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。 2、某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？ 3、某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些？ 二、阅读理解 1、甲方（开发公司）于2014年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000㎡的商品住房。至2014年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2016年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。 1?、确定评估结论的依据应是（　）。 A、以1500万元作为评估值? B、以（1400+1580）/2=1490万元作为评估值? C、以2016年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值? D、以2014年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值? 2?、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（　）。 A、2014年12月? B、2016年7月? C、项目转让之日? D、项目建成之日? 3?、该商品房预计2019年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（　）。 A、估价对象状况及房地产市场状况均为2016年7月的状态? B、估价对象状况及房地产市场状况均为2019年6月的状态? C、估价对象状况为2019年6月的状态，房地产市场状况为2016年7月的状态? D、估价对象状况为2016年7月的状态，房地产市场状况为2019年6月的状态? 2、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。 1?、采用假设开发法估价时，应按照（　）前提进行估价。 A、自己开发? B、溢价转让? C、被迫转让? D、自愿转让? 2?、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（　）。 A、0.03? B、0.83? C、0.85? D、1.25? 3?、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（　）。 A、办公楼开发费用? B、食堂开发费用? C、宿舍开发费用? D、浴室开发费用? 4?、采用成本法估价时，应（　）。 A、按照预算额计算在建工程价值? B、按工程已结算额计算在建工程价值? C、按综合完成的形象进度计算在建工程价值? D、按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值? 3、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登