物业管理行业发展与投资价值白皮书2020(1).pdfVIP

2020 年度 物业管理行业发展与投资价值白皮书 回顾物业管理行业发展进程 预测物业管理行业发展趋势 发现价值物业企业投资机会 Contents 第一部分 行业篇 P1 目录 第二部分 企业篇 P9 第三部分 展望篇 P17 第四部分 案例篇 P23 研究主持： 共建单位： 中指研究院 《证券日报》 数据支持： “中国物业服务百强企业研究”样本单位 报告摘要 回顾过去几年物业管理行业发展历程，物业服务企业正在逐步从房地产开发产业链末端环节中独立出 来，迎来了资本的风口。物业管理行业的经济贡献和社会贡献持续提升，众多物业服务企业在 2020 年社 区抗疫的进程中发挥了关键作用。国家对物业管理行业的定位进一步提升，2020 年 11 月发布的《中共中 央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出了推动生活性 服务业向高品质和多样化升级，加快物业等服务业发展，加强公益性、基础性服务业供给。 本报告在回顾物业管理行业发展规模、行业结构、业态变化的基础上，着重对上市物业服务企业的经 营绩效、在资本市场的表现、及二者的相关关系进行了分析，研究发现：1）从经营绩效来看，上市物业服 务企业经营绩效明显好于行业平均水平，2020年香港联交所上市物业服务企业营业收入和营业利润率均同 比大幅增加；此外，上市物业服务企业的营收规模与销售净利率之间不存在明显的相关关系，原因在于物 业服务企业的固定成本较低，可变成本较高，其可以获取的规模经济收益较小，因此规模的提升不一定会 导致盈利能力的增长，但是目前包括上市公司在内的大多物业服务企业仍然在积极扩张规模。2）从资本市 场表现来看，与H 股平均市值和房地产开发等关联行业的上市公司相比，香港联交所上市物业服务企业市 值偏小，但市盈率中位数远高于平均水平。3）从资本市场表现与经营绩效的相关关系来看，上市物业服务 企业市值与营业收入规模呈显著正相关关系，上市物业服务企业市盈率与净利润率呈弱负相关关系。可见， 目前物业服务企业的规模比盈利能力更加重要，大型上市物业公司更容易受到资本的青睐，企业经营业绩 与资本市场表现构成了相互促进的闭环：大型物业服务企业更容易上市获取低成本资金，并利用所获取资 金继续实施扩张规模、布局多元化业务等战略，从而在实体业务和资本市场中更具竞争优势。 根据以上发现，我们认为，我国物业管理行业处于发展提升阶段，规模扩张仍然是短期内物业服务企 业发展的主要途径。议价空间小、劳动密集型、可变成本高是物业管理行业的固有特征，尤其是在目前同 质化竞争严重、产品差异化程度不高的市场环境下。从行业市场结构来看，头部企业的市场份额相对较低， 行业中绝大部分物业服务企业规模小且经营效率不高。从收入结构来看，基础物业服务收入均值占比近