《理论与方法》第六章3-8节.pptxVIP

全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》主讲：张洁函了解更多资讯第三节 收益期和持有期的测算收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间。收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算。名词起止土地使用权剩余期限价值时点土地使用权使用期限结束建筑物剩余经济寿命价值时点建筑物经济寿命结束建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。第三节 收益期和持有期的测算建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不同时结束，归纳起来有下列3种情形：（1）建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束。在这种情形下，收益期为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。第三节 收益期和持有期的测算（2）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。第三节 收益期和持有期的测算（3）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。分为两种情况：①出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期计算的价值。第三节 收益期和持有期的测算②出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。第三节 收益期和持有期的测算 预祝大家考试顺利通过！了解更多资讯全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》主讲：张洁函了解更多资讯第四节 净收益的测算知识点一、地租理论及地租的测算严格意义上的地租，用现代的收益法来解释，即为土地的净收益。根据传统的地价理论，地价是地租的资本化或资本化的地租，是预买一定年数的地租，用公式表示为：地价=地租/利息率或者地价=地租×购买年知识点一、地租理论及地租的测算（一）地租的含义狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。无论是狭义的地租还是广义的地租，它们都有一个基本的含义，即是一种“纯粹的剩余物”。知识点一、地租理论及地租的测算（二）地租现象首先，从肥力不同的农地来看，有A，B，C，D四块农地，它们的肥力从A到D依次由高到低。相对于肥力最低的农地D，农地C，B，A所超出的产量就是一种地租现象。其次，从位置不同的农地来看，有A，B，C，D四块农地，它们与农产品市场的距离从A到D依次由近到远。相对于距离最远的农地D，农地C，B，A所节省的运输成本就是一种地租现象。知识点一、地租理论及地租的测算然后，从城镇中位置不同的摊位来看，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。知识点一、地租理论及地租的测算（三）地租理论的简要回顾1．威廉·配第威廉·配第是古典政治经济学的创始人之一，他认为地租是利用农地生产农作物的一种剩余，即收获的农作物扣除各种生产成本（种子、工资）后的剩余部分。配第关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租=农产品市场价格－农产品生产成本知识点一、地租理论及地租的测算2．理查德·坎蒂隆理查德·坎蒂隆认同配第的地租是一种剩余，不过，他提出了还应当扣除租地农场主的经营利润，即地租不仅是扣除生产成本以后，而且应是扣除经营利润以后的余额。坎蒂隆关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租=农产品市场价格－农产品生产成本－农业经营利润知识点一、地租理论及地租的测算3．亚当·斯密亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）。斯密关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租=农产品市场价格－农产品生产成本－农业普通利润斯密没有使用级差地租的字眼，但具有级差地租的思想。知识点一、地租理论及地租的测算4．詹姆斯·安德森詹姆斯·安德森认为地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。知识点一、地租理论及地租的测算5．大卫·李嘉图大卫·李嘉图是古典经济学最伟大的代表之一，他系统地发展了古典经济学的理论。李嘉图关于地租的计算用现在