《理论与方法》第七章.pptxVIP

全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》主讲：张洁函了解更多资讯第七章 成本法及其运用教材结构第一节 成本法概述第二节 房地产价格构成第三节 成本法的基本公式第四节 重新购建成本的测算第五节 建筑物折旧的测算第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定第七节 成本法总结第七章 成本法及其运用考试要求1．熟悉成本法的含义；2．熟悉成本法的理论依据；3．掌握成本法适用的估价对象；4．熟悉成本法估价需要具备的条件；5．熟悉成本法估价的操作步骤；6．掌握房地产价格构成；7．掌握成本法的基本公式；第七章 成本法及其运用考试要求8．熟悉重新购建成本的内涵；9．熟悉重新购建成本的求取思路；10．掌握建筑物重新购建成本的求取方式；11．熟悉建筑物重新购建成本的求取方法；12．掌握建筑物折旧的测算；13．了解房屋完损等级评定的有关规定；14．了解房屋折旧的有关规定。第七章 成本法及其运用历年考题所占分值（客观题部分）年 份2011年2012年2013年2014年2015年2016年分 一节 成本法概述知识点一、成本法的含义成本法简要地说，是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。知识点一、成本法的含义成本法也可以说是以房地产价格的各个组成部分之和为基础来求取价值或价格。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向（简称成本导向）来求取房地产的价值或价格。知识点二、成本法的理论依据成本法的理论依据是“生产费用价值论”，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。从卖方角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他开发建设该房地产已花费的代价。如果低于该代价，他就要亏本。知识点二、成本法的理论依据从买方角度来看，房地产价格是基于类似房地产的“生产费用”，即根据“替代原理”，买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开发建设或委托他人开发建设。估价对象的价值和价格便可以根据重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润来求取。知识点三、成本法适用的估价对象1.新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）；2.可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）；3.正在开发建设的房地产（即在建工程）4.计划开发建设的房地产（如期房）；知识点三、成本法适用的估价对象5.对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。6.特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。知识点三、成本法适用的估价对象7.在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。8.成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。知识点四、成本法估价需要具备的条件房地产成本的增加并不一定能提高其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重复开发建设。知识点四、成本法估价需要具备的条件特别是要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本。（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。知识点四、成本法估价需要具备的条件成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。成本法测算出的价值在来进行有关调整之前一般是完全产权价值。当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。知识点五、成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为以下4个步骤：①选择具体估价路径；②测算重置成本或重建成本；③测算折旧；④计算成本价值。 预祝大家考试顺利通过！了解更多资讯全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》主讲：张洁函了解更多资讯①土地成本②建设成本③管理费用④销售费用⑤投资利息⑥销售税费⑦开发利润直接成本开发成本第二节 房地产价格构成房地产价格构成分为：知识点一、土