房地产偷面积方式.ppt

房地产偷面积方式 六化建设 快速提升 房地产偷面积方式 一 背景 及含义 二 依托的法律依据 三 偷面积惯用手法 四 详细分析偷面积的方法 背景及含义 随着房地产市场的逐渐升温，国内老百姓置业需求逐渐旺盛。国家为了稳定房价而出台的一些土地政策导致地根紧缩，土地寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价也水涨船高。这时开发商为了多出房，出好房，高容积率、高土地使用率、高出房率的产品成为各个开发商争相开发的产品。在这样的背景下“偷面积”的各类有效办法成为开发商赢得市场，增加产品综合竞争力的一种利器。 含义 “ 偷面积”其实质是利用相关建筑规范关于住宅中不计算面积或者只计算一半面积的有关条款，将某些计算规则以外的空间演变成可实际使用空间，赠送给客户，使自己的产品在竞争上优于对手的一种开发手段。 二.依托的法律依据：《建筑工程建筑面积计算规范》 1.现行建筑设计规范规定米以下空间不计入建筑面积。不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于以下的夹层，插层，技术层和层高小于的地下室和半地下室，房屋的挑台，飘窗等) 2.入户花园和未封闭阳台只计一半建筑面积 3.计一层面积的室内超高层，室内米－6米甚至更高 增加空间体量还可加楼板变现使用面积。（复式结构） 三.偷面积惯用手法 (一) 低台凸窗和落地凸窗 （二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 （三）超大入户花园和大阳台 （四）隐藏式衣橱 （五）送半地下室（一般是多层的一、二层） （六）送夹层 （七）层高做大，变成挑高房源 （八）赠送错层双层高露台或双层高入户花园 （九）空中院落 四. 偷面积的常用方法解析 (一)低台凸窗和落地凸窗（外飘窗） 所谓低台凸窗就是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到米甚至更高。 这样通过把低台凸窗改变成落地凸窗的做法，使得房屋的空间得到延展变得更舒适。 缺点：大凸窗设计会带来外墙保温、外墙渗漏 等问题，需要开发商在材料、建筑施工质量上下功夫。 （二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁（落地窗） 所谓“可拆卸凸窗”，在交楼时从室内看是真正的凸窗，但它下部窗台部分在结构上是虚设的。 业主在装修时，可以自行将该凸窗下部平台打掉（不影响建筑外立面）。这样，既不计入建筑面积，又使业主额外得到相当于一般凸窗突出面积的室内地面面积，同时比步入式凸窗有更高的空间高度。这种方法在市场上应用非常广泛。 “可打掉步入式凸窗梁”则是：开发商故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本米的层高变成米，与正常房屋层高一致。 左图的顶柜为可以打掉的部分假梁，将该梁打掉后就能将低于米的凸窗空间转化成标准层高。 缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 （三）超大入户花园和大阳台 入户花园和未封闭的阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和敞开式的阳台也可以偷到一些面积。但是此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 （四）隐藏式衣橱 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗。它是通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。 缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性不好把握。 （五）送半地下室（一般是多层建筑的一、二层） 米以下的半地下室不计入建筑面积，所以开发商可以通过赠送半地下室来增大使用空间。这也是开发商经常使用的“偷面积“的方法之一。其具体做法就是开发商通过一个楼梯（室外或是室内）将赠送的半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。 缺点： 按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。 （六）送夹层 夹层的层高低于米