青浦新城出让地块初步可行性分析报告（终稿）.docx

青浦新城出让地块初步可行性分析报告（终稿） 上海市青浦区盈港路地块房地产项目 可行性分析报告 一、可行性分析的目的和依据 1、进行可行性分析的目的 较为详细的了解该区域发展、规划及经济情况，分析项目的可行性，为项目 的开发提供依据。 2、可行性分析编写的依据 依据上海市房地产企业的平均水平，并参照我司以往的开发数据。 二、项目概况 １、项目名称 《蘭庭》花园（暂定） 2、地理位置 该地块位于青浦区青浦镇，东至华乐路、南至华科路、西至向阳河、北至盈港路。距离青浦区政府（原青浦县城商业中心区域）约 2.5 公里，距人民广场市中心 36 公里，距虹桥机场 24 公里。(见附件 1) 3、地块招标基本参数 根据 2003 年上海市青浦区房屋土地管理局发布的第 3 号土地使用权出让招标文件内容,本地块总占地面积 105279 平方米，出让面积 87925 平方米，规划河道面积 13276 平方米，土地用途为居住，土地使用年限 70 年，建筑容积率小于等于 1.0。 第 1 页第 1 页 青浦新城出让地块初步可行性分析报告（终稿） 4、基地现状 该地块区域内目前为农田、村庄、河流。 上海市土地管理局 2003 年 7 月 25 日发布了该土地使用权出让招标公告，将 于 2003 年 9 月 23 日进行公开招投标确定该地块的开发单位，并承诺 2004 年 1 月底向中标单位交地。 5、周边环境 该地块位于青浦镇东北侧，位于青浦新城区内。地理位置优越，交通便利。西邻向阳河，支流贯穿整个小区，区域环境优美，道路宽敞清洁，绿化率高；北邻青浦镇主干道盈港路，南近沪青平高速、东近同三国道，可迅速通达县城及市区。 该地块西南面为原青浦县城(青浦镇中心)，现为青浦区行政、商业、办公、生活的中心区域，各种生活设施颇为齐全，商业、公益设施星罗棋布。（详见附 3） （1）文化教育：青浦高级中学、青浦实验中学、青浦实验小学、青浦城东小学、青浦水产学校、青浦教师进修学校、青浦信息中心、青浦电视台、青浦文化馆、新华书店、影剧院、图书馆。 （2）医疗设施：新青浦中心医院、青浦中医医院、青浦区养老院等。 （3）商业网点：青浦商城、青浦百货大楼、农工商大卖场、联华超市、邮政局、农业银行、舜浦大酒店、肯德基、申银万国证券、华夏证券。 （4）交通设施条件：该地块紧邻青浦区主干道外青松公路，北面 1.5 公里处设有公共汽车中心站；南面约 500 米处即为沪青平公路，1000 米处为沪青平高速，可迅速通达上海市区。 该地块所处的青浦新城已经于 2002 年全面启动，目前已初具规模。青浦镇 作为上海市重点发展现代化的新城之一，气势恢宏、景象瑰丽的城市建设和画卷 已经展开。预计在今后 1-2 年内，该地块四周市政基础配套、商业服务及生活配 套设施将非常完善，属于未来理想的现代住宅生活区。（见附件 2 ） 6、项目法人与经营管理 上海昌安置业有限公司为一家在青浦区投资注册的、具有独立法人资格的房地产开发公司，现正在青浦区徐泾镇开发《长堤花园》别墅项目。本次如能中标，将负责该地块的开发和经营。 第 2 页第 2 页 青浦新城出让地块初步可行性分析报告（终稿） 三、市场分析 1、2003 年上半年上海房地产市场运行情况分析 2003 年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。期间，经受非典疫情等不利因素的影响，5 月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况，但自 6 月份起即开始大幅回升，呈现健康的发展态势。主要特点是： （1）、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善 今年上半年，全市商品房登记预售面积为 1274.37 万平方米。其中，每平方米均价在 4000 元以下的为 387.04 万平方米，占 30.4%；4000 至 7000 元的为 648.86 万平方米，占 50.9%；7000 元以上的为 238.80 万平方米，占 18.7%。从总体上看，供给结构基本合理。而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基础。 一是从旧住房改造情况分析，中心城区批准拆迁总量得到有效控制。由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为 40862 户，比去年同期仍有所上升。但是，由于今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房拆除改造总量，上半年批准拆迁居民为 36609 户，同比下降 4038 户，下降幅度近 10%，这对减缓中心城区高价商品房的上市速度和缓解中低价位商品房供不应求的压力将产生积极的影响。 二是从经营性土