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REAL ESTATE 《房地产》研究简报 总第373期 北京安邦咨询公司 2002/11/17 TOC \o 3-9 海内对少数房地产精英的“积怨”开始增加! 2 海内土地市场化底子上的都会土地经营模式确立 2 启动正确的市场运转机制才是“重中之重” 2 政府调控写字楼的惯有思路需要改改了 2 增加房地产开发资金来源渠道迫在眉睫 3 业内人士再对房地产泡沫的数据提出质疑 3 企业为何要存眷宏观经济情况的变革 3 北京CBD不存在“豪宅” 3 北京CBD将进入供给岑岭期 4 明年上海中档楼仍求过于供 4 浦东楼市形成六大板块 4 深圳商铺将进入地铁时代 5 烂尾楼的生意有大钱赚 5 投资房地产有避税因素存在 5 房地产公司拥有几多土地储备才算符合? 5 上市公司涉足房地产愈演愈烈 5 中信在深圳圈地5平方公里！圈地进入最热潮 6 房贷贴息政策正式开始运做 6 香港地铁进军内地房地产市场 7 长实体现，暂不在上海独立生长 8 和黄主导北京姚故里互助项目进展 8 香港地产商为九项救市政策鞠躬！ 8 土地收入淘汰，香港财务赤字将创新高 9 香港九项步伐救市是不得已而为之 9 台北市写字楼空置率创六年新高 9 海内房地产上市公司摸索治理经验——“痛并快乐着” 9 2002年1-9月份北京房地产开发销售统计数据一览表 10 〖行业政策及趋势〗 海内对少数房地产精英的“积怨”开始增加! 有业内人士日前透露，前不久，在有关部分组织的关于房地产问题的研讨会上，有专家对目前房地产界的一些现象提出质疑，称现在中国房地产开发商群体中有这样几种不良民风：一是有那么十几位地产精英，遮挡了成千上万房地产开发商的身影。好像全中国的屋子都是他们十几位造的，他们的身影和声音“垄断”了险些所有重要报刊、电视媒体的地产视角，成为地产领袖的化身；他们的一举一动、一言一行受到媒体的追捧，这些善于做秀、造势的地产英雄吸引了社会民众太多的注意力，以致于人们无法冷静下来仔细认真地研究地产市场。尽管这些地产精英简直脱俗非凡，但是过分的“做秀”和“造势”已引起一些消费者的逆反心理。正如北京一位消费者所言：你不就是有钱，不就是盖屋子的吗？有什么咋咋呼呼的！二是地产精英们接纳行业“联盟”的计谋，同政府、媒体及部分知名人士携手为地产市场造势。从最近半年来北京、上海和深圳的房地市场的舆论主旋律来看，险些所有地产名家、媒体名嘴都异口同声地说：中国今后房地产市场看好，大行情为期不远。这实际上是为消费者做“套”。但是，当高超的投机商见好就收时，可能会有许多跟风的地产商及消费者被装进“套”里。 海内土地市场化底子上的都会土地经营模式确立 从有关方面了解到，今年1至10月份，山东省都会土地经营政府收益已突破一百亿元大关，到达103亿元。今年以来，山东省加速土地使用制度革新步调，有力地促进了国有土地资产经营效益的提高。据了解，上世纪90年代，全省每年土地资产收益十亿元左右。近几年，随着土地使用制度革新的逐步深入，全省土地资产收益实现了连续翻番，2000年达23亿元，去年达49亿元。目前，全省已有88个市、县创建了土地有形市场，119个市、县、区开展了土地收购储备事情，70多个市县开展了土地招标拍卖挂牌，全省招标、拍卖、挂牌面积比例由2000年的1%提高到8.4%，其收益占土地出让总收益的比例由15%提高到31.5%。安邦阐发师认为，从各省市在土地市场的进展情况看，以土地市场化为底子的都会土地经营模式开始确立。 启动正确的市场运转机制才是“重中之重” 针对目前讨论的“空置论”和“泡沫论”，安邦阐发师一直提倡，看待存在的问题，应着力与调解，创建良性的市场机制，通过生长来消化问题。从房地产市场生长的历史经验看，海内房地产市场的特征也支持这种看法。海内房地产市场是一个启动和快速生长的市场，在总量上是不停高速增长的。在这种市场特征下，目前突出的市场结构问题，可以通过市场结构调解来消化。如今转头看历史上一些房地产泡沫时期的市场供给情况可以发明，在某一时点上，当资金链断裂时，其时的市场供给量与事后市场规复正常后的各项市场指标来比力，有时候甚至感觉可笑。因为事后看其时被称为不能消化的供给量，其实量是很小的，但其时却就是负担不了。现在海内房地产市场并没有到这种时点，但在一些局部热点，却可能出现上述问题。在目前房地产投资仍不停增加的情况下，还存在良性退出等机制。从总体上说，目前最需要创建的是让需求和供给对接的市场调解。 政府调控写字楼的惯有思路需要改改了 以前政府在调控房地产市场的历程中，写字楼被划为楼堂馆所的领域，因此在生长上一直有所限制，并且其时确定的思路现在还一直延用。目前陪同海内经济的高速生长，海内对写字楼的需求也快速增加，固有的思路无疑已