《房地产估价案例分析》模拟试卷.docxVIP

2010年房地产估价师考试领导　 　房地产估价案例阐发 　　　　　　 第 PAGE 1页 《房地产估价案例阐发》模拟试卷（一） 一、简答题 1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方法来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人到场竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场代价估值为430万元。试阐发投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的根本条件。 2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让代价的评估业务，估价时点为2008年8月15日。凭据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建立。委托方提供的实际本钱代价为2200元/㎡,包罗土地取得本钱、开发本钱、治理用度、销售用度、销售税金和期望利润，并盘算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调考核实。认为委托方所列支的各项实际本钱用度切合支出其时的正常市场情况，为此，在接纳本钱法估价时确定该房地产的重置代价为2200元/㎡。 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置代价有哪些错误? （2）在此底子上还应考虑哪些因素才气得出积算代价? 3.某街道旁的一个商业门面房，修建面积148㎡，现为餐饮门面，比力陈旧也无空调及包间。按本钱法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似范围的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场代价为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改革为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改革用度为500元/㎡，另需交纳的装修改革手续治理用度为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的代价购下该门面，向估价师咨询其出价是否符合，问该门面房当前生意业务的公道代价范畴应该是几多？为什么？ 二、综合题 1.指出并纠正下面估价陈诉片断中的错误（本题10分。错处不凌驾4个，背面应用前面的错误盘算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。 有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，修建面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟接纳本钱法评估该住宅于2008年1月10日的市场代价。盘算公式如下： 房地产代价＝土地重新取得本钱＋修建物重置总价－修建物折旧 1.土地重新取得本钱的盘算。凭据土地代价治理部分提供的代价资料，估价工具所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价工具修建物类似的修建物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得本钱为: 土地重新取得本钱=楼面地价×修建面积=180×93.88=16898.4（元） 2.修建物重置总价的盘算。房产治理部分2006年1月1日宣布的《衡宇重置代价尺度》中砖混结构衡宇的重置单价为2600元/㎡，房产治理部分2007年1月1日宣布的《衡宇重置代价尺度》中砖混结构衡宇的重置单价为2700元/㎡，房产治理部分2008年1月1日宣布的《衡宇重置代价尺度》中砖混结构衡宇的重置单价为3000元/㎡。则估价工具修建物重置总价为： 修建物重置总价=重置单价×修建面积=2600×93.88=244088（元） 3.修建物折旧的盘算。修建物折旧接纳成新折扣法进行盘算，其盘算公式为: 修建物折旧＝修建物重置总价×（1－成新率） 其中，修建物成新率由衡宇完损品级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该修建物为完好房、七成新。则修建物折旧额为： 修建物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元） 4.估价工具代价的盘算。估价工具房地产代价为： 房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元） 房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡） 2.下列房地产估价陈诉存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号背面空格处的不计分） 房地产抵押估价陈诉 　　估价项目名称：××房地产在建工程抵押代价评估 　　委托方：××房地产开发有限公司 　　估价方：××房地产估价有限责任公司 　　估价人员：××× 　　估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日 　　目录（略） 　　致委托方函（略） 　　注册房地产估价师声明（略） 　　估价的假设和限制条件（略） ××房地产在建工程抵押估价结果陈诉 一、委托方 ××房地产开发有限公司，机构地点（略），法定代表人（略）， 地点（略），联系电话（略）。 二、估价方 ××房地产估价有限责任公司，机构地点