《房地产开发与经营业纳税评估手册》3.docx

2004年7月 2004年7月 前 言 房地产开发与经营业是目前热点行业之一，在地方税收收入中占有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种庞大，存在涉税问题多的特点。我市地税系统自94年建局以来,每年均对房地产开发与经营业实施专项查抄,其有问题率和查补税款明显高于其他行业。2003年全系统查补税款在上千万元以上的重大案件19件，共补缴税款3亿元;其中,房地产开发与经营业15件,占79%,查抄收入2.5亿,占83%.因此，该行业是税收治理的重点和难点行业之一。如何增强对房地产开发与经营业的税收治理，有效范例房地产开发与经营业的纳税行为，是我们事情的重点和研究的课题。 为了增强对房地产开发与经营业的税收治理，实施有效纳税评估，我们在认真研究了房地产开发与经营业特点的底子上，全面总结了多年对房地产开发与经营业税收治理的经验，编写了《纳税评估手册（房地产开发与经营业）》。本手册的编写，体现了现代税收治理理念，对提高税源监控能力、实现税收科学治理，营造一流税收情况具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估事情进行范例、约束，使之制度化、科学化。 本手册依照现行的房地产开发与经营业的行业法例、《管帐制度》、《管帐准则》，结合纳税评估事情实际，本着依法评估、科学实用、通俗易懂的原则编写。 本手册内容较为全面，分为三章和附录。详细介绍了房地产开发与经营业的观点、纳税评估要领以及评估指标。手册从房地产开发与经营业的行业特点入手，阐发了三种差别情况下适用的差别评估要领，分别从财务管帐核算与涉税问题两个角度论述了评估指标的产生历程、适用范畴、具体应用以及结果阐发，并收集了相当一部分行业相关法例。希望此手册能成为宽大评估人员了解和掌握房地产开发与经营业评估的东西。 由于编者水平有限，加之时间匆匆，难免有不敷之处，敬请指正。 北京市地方税务局 纳税评估处 目 录 TOC \o 1-3 \h \z 前 言 1 第一章　综述 1 第一节 　根本观点 1 一、房地产相关观点 1 二、房地产开发与经营业相关观点 2 三、房地产开发与经营业的纳税评估 3 第二节 　经营特点 3 一、经营表面 3 二、经营分类 3 三、经营流程 4 四、管帐核算 7 五、应税特征 9 第二章 评估要领 12 第一节 假设法 12 一、情况适用 12 二、具体应用 13 第二节 SPSS应用法 18 一、情况适用 18 二、具体应用 19 第三节 系统预警法 21 一、情况适用 21 二、具体应用 22 第三章 评估指标 25 第一节 管帐报表指标 25 一、指标底子 25 二、指标确定 28 三、指标附件 41 第二节 纳税问题指标 66 一、指标底子 66 二、指标确定 71 三、指标附件 77 附录 法例政策 101 附录一 营业税法例 101 中华人民共和国营业税暂行条例 101 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 104 土地使用权转让及出售修建物和经济权益转让 征收营业税具体步伐 110 转发国度税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选） 113 转发国度税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知 117 北京市地方税务局关于进一步增强北京市房地产市场营业税优惠政策执行治理事情的通知 119 财务部、国度税务总局关于营业税若干政策问题的通知 123 附录二 企业所得税法例 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 131 财务部、国度税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知 141 关于印发北京市地方企业所得税税前扣除步伐的通知 142 国度税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税治理问题的通知 156 国度税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 158 关于修改和完善我市企业所得税定率征收步伐的通知（节选） 162 关于修订企业所得税纯益率和定额征收步伐的通知（节选） 164 印发北京市地方税务局关于对部分城乡团体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行步伐的通知（节选） 165 附录三 土地增值税法例 168 中华人