[房地产]陕西信息大厦报告.docx

陕西信息大厦陈诉 第一章 市场情况观察阐发 一、宏观市场情况阐发： 1、 政治执法情况阐发 2004年已已往了一半，转头望望，影象中似乎总留下许多难忘的工具。于每小我私家是如此，对付西安逐步趋向范例的房地产界而言，能影响深远、留下永久影象的无非是种种政策法例的先后出台，其对今后房地财产的生长和范例无一不是弥足珍贵的一笔。 种种对房地产影响深远的政策法例会合在土地、金融、拆迁、行政、市场五方面，由此说2004年上半年是房地财产界的“政策年”并没有丝毫的虚夸。现在，让我们由近及远再次一一回首，定能生出许多感悟来。 A、期房限转实名购房 日前，记者从西安市领土资源和衡宇治理局获悉，近期出台了《关于增强商品房预售有关问题的通知》，通知划定：已经签订买卖条约的商品房在未取得衡宇所有权证前不得转让；解除条约的商品房须注销登记后，由开发商统一销售；预售商品房不得转让。 另外，通知中另一大热点是，今后西安市实行商品房预售实名制，即房产开发公司在预售商品房时，必须查验买受人或其署理人有效身份证明；署理购置预售的商品房时，应查验买受人书面委托书或法定监护证明。 相关专家阐发，政府此次出台的期房限转、实名购房政策无疑限制了“炒房”行为，推进西安房地产市场的进一步范例，同时将对西安市场带来房价有效的平抑。 B、《行政许可法》首度发威 《行政许可法》于今年7月1日才开始实施，7月10日关于房地产而引起的第一起行政许可法案在北京一审公然审判，并最终以业主“告倒”北京市筹划委而画下具有启迪意义的句号。 《行政许可法》在北京的首度发威，无论是西安的行业政策制定者、西安的开发商，照旧西安的购房者，从首个案例中都可找寻到属于自身的启迪意义。这使得在房地产生意业务中一直处于弱势群体的业主，此次在与开发商、政府的博弈历程中的“大捷”不能不说明行政许可法的适用性强且具有权威性，开发商必须注重规矩，不然会为其行为负担结果，执法作为维权的武器是可以讨到公正的，所有这些令人可喜的现象都昭示了房地产市场的进步。 由此阐发，《行政许可法》不是护佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公正、适用原则上对正当行为的有力支持与掩护，政府、开发者、置业者概莫能外。 C、严控土地审批范例市场 4月29日，国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地治理的紧急通知》，提出再用半年左右的时间，深入开展土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建立用地，暂停涉及根本农田掩护区调解的种种筹划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的种种筹划。这一划定的出台，以迅雷不及掩耳之势令许多开发商处于了土地“断顿”的危机之中，作为房地产衣食怙恃的土地终于真实地面临了资源稀缺的窘困问题。 随后，领土资源部、国度生长和革新委员会于6月8日又联合颁布《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建立用地审批治理的实施意见》，进一步加大了土地审批的严谨水平。政策一出台，各地乱设开发区的圈地之风被停止，新设开发区和扩大范围的审批被亮起红灯。“土地审批”便成为一个特别敏感的要害词。开发商的土地来源问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安固然也不会例外。 业内人士阐发，特别对付起步较晚、市场专业水平有限的西安，一级市场的杂乱格式衍生了许多不范例、不专业的项目运作步伐，这些政策法例的颁布实施无异于一把巨大的手术刀剖开了这急需医治的病患。 D、银行房贷风险治理促房产市场“洗牌” 在金融政策方面最具影响力的莫过于2月26日银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险治理指引》。此举针对差别类型的项目和差别地域的项目，利用差别的风险政策在差别时期接纳差别的监控风险的步伐，并切实存眷借款人的偿贷能力、偿贷意愿及信用记载等直接决定项目风险的因素。这对付急需资金做后援的房地财产，无疑带来了诸多的难题。 在西安房地产市场，没有足够的贷款支持想要操纵一个项目是不可想像的。此划定的实施使得开发商在遭遇土地资源危机的同时，又遭遇了资金支持不敷的困难，这真是“雪上加霜”的双重桎梏。但是此政策的出台一定促使房地产市场全面“洗牌”，有着“大浪淘沙”之举。 专家指出，该政策虽然触动了不少房产开发商的“硬伤”，但它有利于市场的成熟与生长，许多自身实力不敷雄厚的企业将逐渐淡出房市的竞争，对付房地财产来说将在整体质量上有一个大的变动。 E、都市衡宇拆迁调解赔偿尺度 在西安旧城改革的特定情况中，2004年1月1日建立部出台了《都市衡宇拆迁行政裁决规程》有着不可小视的影响，而于2004年6月10日起施行的《西安市都市衡宇拆迁治理实施细则》则更进一步地说明了“拆迁”对付西安的重要性。 新《细则》将拆迁赔偿和安顿衡宇的代价尺度调解为凭据衡宇的区位、用途、面积等因素，以房地产市场评估代价