《房地产开发经营与管理》之房地产投资概述.docxVIP

《房地产开发经营与治理》课程讲授备课条记 课程具体要求 本课程设置的具体目的要求是：使学员能够比力全面系统地掌握房地产开发的根本理论、根本知识和根本要领，认识房地产市场和差别类型房地产开发经营的特性，了解我国房地产开发历程中的有关治理、税费和金融制度，培养和提高学员正确阐发息争决房地产开发与经营问题的能力，以便结业后能够比力好地适应房地产开发经营治理事情。 根本内容及学时分派 房地产投资概述 2学时 房地产投资阐发根本知识 6学时 房地产开发的步伐与治理 3学时 房地产市场及其运行纪律 6学时 房地产开发项目的可行性研究 10学时 房地产开发经营税费 3学时 房地产金融 10学时 差别类型房地产投资特点阐发 2学时 房地产市场营销 3学时 房地产代价评估底子 3学时 物业治理底子知识 6学时 课本 《房地产开发》，刘洪玉编著，北京经济学院出书社，1993年版。 其它相关书籍作为参考书，考试内容以授课为主。 考核与考查 平时出席情况 10% 大作业及论文 40% 考试 50% 第一章 房地产投资概述 房地财产，是为人类的社会生产运动提供入住空间或物质载体的行业。实行革新开放政策以来，我国的房地财产和房地产市场陪同着整个百姓经济的生长而得到了长足的生长。住房制度革新、土地使用制度革新为始于都市综合开发的房地财产的繁荣提供了前提，建立和生长中国特色社会主义市场经济体制的决策，为房地产市场的形成与生长开辟了辽阔的前景。应该说，经过近二十年的生长尤其是1993年的宏观调控、1994年《中华人民共和国都市房地产治理法》的颁布实施和1997年国度将住宅财产确定为动员百姓经济增长的新经济增长点，我国房地财产的结构体系、市场运行机制和政策法例框架已经开端形成。房地财产在孝敬国度经济建立的同时，也正在朝着“百姓经济支柱财产”的偏向和目标迈进。 房地产投资，是许多人梦寐以求的。世界上百分之九十的百万大亨是由于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资东西之一。然而，世界上真正直接向房地产投资的人只占一个很小的比例，纵然在经济发达的美国，这个比例也不到6％。 因为，进行房地产投资需要专门的知识与治理能力。实践证明，乐成的房地产投资者尤其是房地产开发商应该是投资时机的发明者、投资筹划实施的组织者、与有关各方谈判的专家能手、风险识别与控制专家、投资的决策者、项目主要风险的包袱者和项目乐成后的主要受益者。因此，房地产投资者应该是具有战略眼光和经济头脑、掌握市场状况、拥有操纵经验和本领的多面手。固然，更为重要的一点是投资者还要具备一定的投资实力和融资能力。 然而，面对房地产开发投资的日益大型化、庞大化的趋势，房地产投资者也显得力不从心。为了尽可能准确地掌握投资时机、提高运作效率和投资效率，确保投资盈利目标的实现，他们在投资历程的各个阶段越来越重视专业照料所提供的办事。 房地产投资阐发，是房地产经营与治理的重要事情内容，它不但在投资前期可行性研究阶段、并且在整个投资治理的历程中，都发挥着重要的作用。本书将从房地产投资的一般看法开始，重点介绍房地产开发投资以及与之相关的市场研究、开发步伐、项目评估、资金融通、市场推广与租售、物业治理等问题。本书还将对与房地产投资相关的投资类型选择、经济效果评价等进行较为详细的介绍。 第一节 房地产的看法与种类 一、房地产的界说 房地产是指土地、修建物及固着在土地、修建物上不可疏散的部分以及附带的种种权益。固着在土地、修建物上不可疏散的部分，主要包罗为提高房地产的使用代价而种植在土地上的花卉、树木或人工制作的庭院、花圃、假山，为提高修建物的使用功效而安装在修建物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。但由于固着在土地、修建物上不可疏散的部分，往往可以看作是土地或修建物的组成部分，因此，房地产本质上包罗土地和修建物两大部分以及附带的种种权益。 房地产的代价主要受物质实体状况与权益范畴两个方面因素的影响。物质实体是可触摸到的“东西”，可以用位置、界限、数量、质量等指标来描述；权益则是指对付某宗房地产的执法描述，包罗权利、利益和收益，它是无形的、不可触摸的。物质实体是权益的载体。 二、房地产的种类 从物理形态上分别，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。下面分别予以介绍。 1、土地 土地是房地产的一种原始形态，因为单纯的土地并不能满足人们入住的需要。但是由于土地具有潜在的开发利用代价，通过在土地上继承投资，就可以最终到达为人类提供入住空间的目的。因此土地属于房地产的领域并是其中最重要的一个组成部分。土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者根本属于乡村团体土地，尔后者通常属于都市国有土地，固然，在一定条件下前