[房地产]金龙商业广场商业定位规划及运营建议.docx

金龙商业广场商业定位筹划 及运营发起 第一章． 市场观察 第二章． 项目定位 第三章． 招商筹划 第四章． 招商步伐 第五章． 运营发起 市场观察 １．道县表面： 道县又称 道州，位于湖南南部，隶属永州市，与两广毗邻。全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总人口65万人，县城人口12万。1999年，工农业总产值亿元，其中产业总产值亿元，财务收入11154万元，社会牢固资产投资亿元，各项社会事业得到全面生长。 道县经济社会生长具有四大明显优势： 一是作为湘粤桂三省结合部的区位优势。自古 道州素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称，历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线相接；西距全州90公里，与湘桂线相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。207国道贯串南北，1863、1806省道横贯工具，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊另有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地域十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路从道县经过已经敲定，福贵线也将争取从道县经过，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽 ， 二是得天独厚的资源优势。道县土地宽广肥沃，气候温暖湿润，年均气温度，年降水量1503毫米，年日照时数小时，无霜期309天，被专家誉为“天然温室”。现已探明的主要矿藏达30多种，其中有较大开发代价的有20多种40 三是历史文明资源优势。道县自秦朝设立营浦县后，在2000多年的建制史中，有1500多年的时间为郡、为州、为府、为路。这里古文化遗有产富厚，1995年出土了距今1万年以前的稻谷遗存，经判定为目前世界上发明的时代最早的人类栽培标本。在这块土地上，先后孕育出宋署理学鼻祖周敦颐、清朝大书法家何绍基等有影响的历史人物。 四是已经具有较好的生长底子。水电路讯等底子设施日臻完善，六车道的十里长街 道州北路堪称湘南第一路。移动通讯和国际互联网已全部开通，实现了县、乡、村与国际、海内数字直拨。 随着经济的生长，道县实施了“扩城建市”战略，加大了都会建立投入，大搞房地产开发，大搞旧城改革，大搞市场建立，大抓底子设施建立，城区面积扩大到20平方公里，底子设施逐步完善，一个功效齐全的中等范围的 道州的轮廓已展现在人们面前。道县生长前景辽阔。经过几十年的建立，道县的都会建立和社会、经济、文化等各项事业有了很大的生长，中心都会功效日益突出，国度已把道县作为湘、粤、桂界限地域生长的一个重点，实行倾斜政策。国度即将投资建立的洛（阳）湛（江）铁路与福（州）贵（阳）铁路交汇于此，将进一步改进道县的投资情况。湖南省政府已决定将道县辙县建市，由省直辖，现已上报国务院审批。届时，古城 道州将再展新姿，象一颗璀灿的明珠镶嵌在潇湘大地上。 ２．商圈表面： 如果说道县有一个商圈，那就是潇水路与月岩路交汇处商圈，在此，聚集了道县目前最大的两大超市－生源百货和曙光超市，数十家品牌打扮专卖店沿潇水中路漫衍，乃道县人流、物流、信息流、资金流黄金商业中心。新华书店、汽车总站、学校、银行、邮局、电信局、筹划中的火车站等近在咫尺，商业配套设施完善，商业气氛成熟。 ３．商圈阐发： 优势：商圈商业配套完善，商业格式成熟 劣势：商圈内无序竞争厉害，产物同质化严重，经营模式老化，经营情况恶劣。 生长趋势：随着人民生活水平的提高，道县政府 “扩城建市” ，大搞房地产开发，大搞旧城改革，大搞市场建立，大抓底子设施建立等战略的实施，都会建立投入的加大，商圈将进一步的成熟！新的商业模式的引进将随金龙商业广场的开业，给道县的商业整体档次带来革命性的提升和质的变革。 ４．竞争物业观察阐发： 招商思路简直定首先要对物业经营业态做出准确的定位，这种定位是凭据道州市场状况的所选择的．市调是筹谋之母,业态种类的制定不是凭空想像的，为此我们做了详细的市场观察： 竞争百货、超市观察 竞争楼盘观察 道县家具市场观察 潇水中路临街铺面观察汇总 请见下表： 项目定位 项目简介： 　金龙商业广场（以下简称本项目）位于道州核心地带，潇水中路和月岩中路的交汇处东北角，东临潇水河，滨河路；西临潇水中路；北临月岩中路,乃永州市宏远房地产开发有限公司实力打造。本项目离汽车总站约五分钟，离筹划中的火车站不到一公里远的路程，周边的配套十分完善，学校、医院、商场、银行、酒店、超市、邮局、宾馆等配套设施应有尽有，商业格式非常成熟。金龙商业广场总占地面积40347平方米，项目总面积。 本项目分期分为商业广场,品牌酒店和高等住宅三大版块,分期开发。商业广场共四层, 总面积,其中负一楼层高,一楼层高5米,二楼层高4.8 米,三楼层高 ，设有四百多平方米的中庭广场，配有扶手电梯5台,货梯一台,停车位富足. 目ＳＷＯＴ阐发： 优势（Stre