《房地产开发经营与管理》教案第三章.docx

房地产开发经营与治理 PAGE PAGE 2 第三章　房地产开发步伐与治理 　　【考情阐发】　　■ 本章最近几年所占分值不大，一般为6－8分。 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 盘算题 合计 2011年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分 2010年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 2009年 3题3分 2题4分 1题1分 － 6题8分 2008年 1题1分 2题4分 1题1分 － 4题6分 　　近四年考试各章分值阐发　　　　【内容框架】　　第一节　房地产开发步伐概述　　第二节　投资时机选择与决策　　第三节　前期事情　　第四节　建立阶段　　第五节　租售阶段　　 第一节　房地产开发步伐概述 　　1.房地产开发的根本观点　　2.房地产开发的一般步伐　　1.房地产开发的根本观点 　　 　　[答疑编号5573030101] 　　【正确答案】ABCD　　【答案解析】主流的人、财、物三方面，另有治理经验、企业家精神和同伴干系等。拜见课本P63。 　　2.房地产开发的一般步伐（四阶段八步调） 四阶段 八步调 　　■ 投资时机选择与决策阐发阶段　　■ 前期事情阶段　　■ 建立阶段　　■ 租售阶段 　　■ 提出投资设想　　■ 细化投资设想　　■ 可行性研究　　■ 获取土地使用权　　■ 条约谈判与协议签署　　■ 工程建立　　■ 竣工交用　　■ 物业资产治理 　　 第二节　投资时机选择与决策阐发 　　1.投资时机选择　　2.投资决策阐发　　■ 此阶段是房地产开发历程中最重要的阶段　　1.投资时机选择（三项事情）　　　　2.投资时机选择（三项事情）　　　　【归纳总结】房地产投资时机选择与投资决策阐发的主要事情内容 投资时机选择 投资决策阐发 　　■ 投资设想　　■ 寻找和筛选投资时机　　■ 细化投资设想 　　■ 市场阐发　　■ 项目财务评价　　■ 投资决策 　　 第三节　前期事情 　　[答疑编号5573030102] 　　【正确答案】BCDE　　【答案解析】A进行项目的财务评价属于投资时机选择与决策阐发阶段。拜见课本P66。 　　1.获取土地　　1.1土地储备的观点　　1.2土地储备筹划　　1.3土地储备范畴　　1.4土地储备的步调　　1.5土地一级开发　　1.6土地开发的项目实施模式　　1.7土地储备开发本钱　　1.8土地储备资金的观点　　1.9土地储备资金的来源渠道　　1.10土地储备资金使用范畴　　1.11开发商获取土地的途径　　1.1土地储备的观点　　　　【旧的用地模式】　　　　【新的用地模式】　　　　1.2土地储备筹划　　年初与年末土地储备范围　　年度前期开发范围（收）　　年度供给范围（出）　　年度土地储备临时利用筹划　　1.3土地储备范畴　　依法收回的国有土地　　收购的土地　　行使优先购置权取得的土地　　已治理农地转用和土地征收批准手续的 　　[答疑编号5573030103] 　　【正确答案】A　　【答案解析】土地储备的范畴包罗依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购置权取得的土地、已治理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。团体土地不纳入土地储备。拜见课本P67。 　　1.4土地储备的步调　　■ 收购　　■ 开发整理（土地一级开发）　　■ 储备　　■ 供给　　1.5土地一级开发　　是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供给条件而进行的前期开发运动，主要包罗门路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等底子设施建立和土地平整、绿化事情，以及为实现土地储备、完成前期开发事情等进行的投融资运动（开发+融资）　　1.6 土地开发的项目实施模式 模式 筹措资金及治理相关批准手续主体 具体实施 开发企业的治理费 土地储备机构卖力实施 土地储备机构 通过公然招标方法选择工程实施单元 不高于土地储备开发本钱的2% 土地储备机构授权开发企业卖力实施 开发企业 由授权的开发企业完成 包罗土地储备开发的预计总本钱和利润，利润率不高于预计本钱的8% 　　【2011年真题】　　土地储备机构对土地开发历程中涉及的底子设施建立和绿化、土地平整等土作，通过公然招标方法选择工程实施单元，实施单元的治理用度不高于土地储备开发本钱的2%。（　） 　　[答疑编号5573030104] 　　【正确答案】√　　【答案解析】拜见课本P68。 　　【2008年真题】　　政府授权开发企业卖力实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构卖力筹措。（　） 　　[答疑编号5573030105] 　　【正确答案】×　　【答案解析】授权开发企业卖力实施一级