[房地产]都市领地商业部分经营功能定位策划报告.docx

都市领地商业部门 经营功效定位筹谋陈诉 第一部门、项目商业部门SWOT阐发 第二部门、项目商业部门全功效定位 第三部门、项目商业部门营销计谋发起 第四部门、项目商业部门推广计谋发起 第一部门、项目商业部门的SWOT阐发 优势： 企业战略优势。安阳贞元团体拥有强劲的企业实力和科学的战略思路。在本项目的整体运作上有筹划有目的地进行持有经营。这不但为项目的开发提供了保障，还为后期的统一经营治理和种种商业应变提供了便利； 内生共振优势。项目所在区域相对成熟，为安钢传统商业圈，商业气氛浓厚，消费力较大； 交通便利优势。 项目所处的安钢生活区，在地理位置上处于安阳市泛中心区域。目前，安钢大道、文峰大道等城际交通网，围合形成安阳周边郊县、城镇消费黄金地带。 劣势： 空间位置劣势。本项目地块特征为成熟居住板块，偏离市中心焦点商业区。虽今后要打造安钢商业圈板块，但形成切合商业拓展的配套情况尚需时日； 商业资源劣势。本项目所在区域周边现营商业档次偏低，在商业整体招呼力上明显处于劣势； 连带形象劣势。本项目西面卫东购物中心经营现状不佳，一定水平上影响本项目商业街的经营信心。 产物筹划劣势。本项目正在施工A地块是双层商业修建，面积均在100㎡以上，对后期招商与销售有一定的实操难度； 消费人群劣势。所圈定的目标客户只是单单针对项目周边的投资客与自营商户，而忽视了安阳整体市场投放量及投资客蒙受能力，或多或少在代价和面积设置上略有偏差。 机会： 消费升级机会。安钢厂区域内生活经济能力和人均消费水平比力而言，普遍略高，消费结构逐渐由生活性消费向享受型消费转变。而整个区域内的商业，也落后与区域需求的生长，在寻求商业业态档次均衡的情况下，新商业业态生长空间扩张； 区域商业配套的机会。随着区域内住宅及商务项目开发逐渐导入，本项目周边的客源底子将愈加富厚。这些群体的事情、外交、生活所产生的需求，召唤本案的配套性商业供应。 挑战： 多点竞争的挑战。本案周边2-3公里范畴内，成熟商业实体和在建的大型购物中心从多个偏向对本案形成困绕态势，未来猛烈的市场竞争分流可以预见； 商境融合的挑战。物业的修建形态和商业的经营内容有着密切的联系。如何将精致商业、享用型消费嫁接到商业街之中，是关乎本案后期经营成败的要害性因素。 市场培育的挑战。虽然安钢板块具备了成熟的生活消费市场底子，但是本案品牌商业根本处于空白状态，市场培育阶段难以制止。 项目劣势及威胁的规避： 通过对项目 SWOT 的阐发，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的时机威胁。对付项目的优势及时机，在未来定位时要尽可能地发挥，同时对付劣势和威胁，应主动采取步伐去规避。 以下是我司对项目劣势及威胁的规避步伐： ·在硬件方面。由于项目修建形式已确定，需要从项目主题方面来提高项目的奇特性；另外，项目已经开始施工，相当一部门硬件难以调解，考虑到商户的需求，我们仍然认为，项目未动工步行街区应尽可能地进行硬件调解，以有利于项目未来主力店招商； ·在招商方面。项目的修建面积偏大，招商时需要通过大面积主力店的招商来动员中小商户的入驻，形成项目的竞争优势； ·在销售方面。时间控制上，要尽早启动营销计谋，缩短销售期，通过积贮势能在短时间消化可售物业；在代价方面，应更多考虑大面积店肆的实际需要，制定出公道代价以吸引投资客户，并且通过如租售连动，引入主力店等步伐增强投资者信心；在资金压力方面，可以采取多种战略互助方法淘汰投资压力，尽量发挥项目整体范围以及商户组合优势； ·在经营方面。项目将不可制止面临培养期较长的问题，因此在业态筹划时，应尽可能地考虑更多选择目的性业态。 第二部门、项目商业部门全景功效定位 项目的商业部门功效内涵设定 项目定性： STREET MALL（休憩式商业街区）—— 购物、餐饮、潮水的乐园 项目功效定位： 以提高居民品质生活消费为目标的现代综合性休闲商业广场 定位思路解析： 安钢板块是安阳市成熟居住区之一，自身品质和消费习性都属于相对较高的水平。而项目处于该地块的焦点位置，是整个安钢商圈文化的植入点和萌发处。在项目产物培育期间，需要大量的市场打击率高的主力店领航，以大众民生商业为主配合经营，即容纳部门靠近于品质生活的商务商业，陪同整体消费水平提高，以最终实现代表性精致人居品质生活商业中心的目标。即发挥主题商业辐射周边消费的作用，又完善了小区的景观和消费需求。 项目的商业部门目标市场定位 目标市场消费客群定位： 焦点客户：安钢板块的“居住性消费”群体； 重要客户：安阳西北郊城镇的“进城居民”，安钢大道及文峰大道沿线等此区域“老安阳”居民 边沿客户：“都会淘宝族”及部门白领人群 偶得客户：殷都区其他中高端消费群体及偶