《房地产估价》实训指导书.docx

PAGE PAGE 66 《房地产估价》实训指导书 实训一、房地产描述 一、实训目的：了解估价工具的实体、区位和权利性质状况，估价工具说明在房地产估价陈诉中的重要位置，并掌握描述房地产估价工具的要领。 二、实训要求：估价工具表面；影响地价的因素说明。要求学生能够以××估价陈诉为模板，开端掌握房地产描述的要领。 三、实训内容： 估价工具表面 1. 土地登记状况 1.1待估宗地的历史沿革：凭据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让条约，江苏方正房地产开发有限责任公司以出让方法取得待估宗地国有出让土地使用权，其中住宅用地面积为1902，出让终止日期为2072年7月23日，办公用地用地面积为2，出让终止日期为2052年7月23日 1.2宗职位置：南京市白下区瑞金路街道龙蟠中路。 1.3宗地用途：土地登记用途为办公、住宅用地，筹划用途为办公、住宅用地，评估设定用途为办公、住宅用地。 1.4宗地四至：东至：龙蟠中路；南至地号03-006-001-019-1宗地；西至河道掩护用地；北至地号03-006-001-019-1宗地。 1.5宗地面积：土地登记总面积为2，其中住宅用地面积为2，?办公用地用地面积为2，评估土地面积为2。 1.6宗地土地级别：待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范畴内。 1.7宗地权属状况及权属变动：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地权属性质为国有出让土地使用权，土地登记使用者为江苏方正房地产开发有限责任公司。 1.8土地登记证书号：012412739。 1.9国有土地使用证编号：宁白国用（2002）字第08859号。 1.10登记时间：2002年10月10日。 1.11 地籍图号：45.75-93.25。 1.12地籍号：03-006-001-019-2。 2. 土地权利状况 2.1 土地所有权：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地所有权属国度所有。 2.2 土地使用权：2002年10月10日，江苏方正房地产开发有限责任公司领取了待估宗地国有土地使用证，国有土地使用证编号为宁白国用（2002）字第08859号。其中住宅用地面积为2，出让终止日期为2072年7月23日，?办公用地用地面积为2，出让终止日期为2052年7月23日，在估价期日二○○二年十月二十一日，办公用地用地剩余使用年期为49.76年、住宅用地剩余使用年期为69.76年。江苏方正房地产开发有限责任公司拟将待估宗地国有出让土地使用权向银行进行抵押，故本次评估设定待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，其中面积为m2办公用地用地评估设定使用年期为剩余使用年期49.76年、面积为m 2.3 土地他项权利：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地未进行出租、作价入股等，且未设定其他他项权利。 3. 土地利用状况 3.1 土地利用现状 待估宗地内正在进行底子工程建立，凭据南京市生长筹划委员会、南京市建立委员会文件（宁计投资字[2002]707号、宁建房字[2002]676号）及宁领土资让合 [2002]第92号，经土地估价师现场查验，待估宗地筹划用途为办公、住宅用地，与登记用途一致；宗地内正在进行底子工程建立，凭据委托方提供的情况，经南京市筹划局审核的待估宗地筹划设计方案，待估宗地内拟建高层修建2栋，其中26层办公楼1栋，办公用地用房修建面积为23052m2;19层住宅楼1栋，地上修建面积为16412m2，地下部分修建面积为8970m2，总修建面积为25312m2，其中1-3层为配套商业用房， 商业用房修建面积为3785m2。项目用地面积为 m2，其中河道掩护 .3.2 土地利用变迁 待估宗地内原为居民区，现拟重新进行开发建立。 2、影响地价的因素说明 1. 一般因素 1.1 地理位置 南京市是江苏省省会，地处长江下游，江苏省西南部，北纬31°14′～32°27′，东经118°22′～119°14′。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关6城区、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁5郊区和江浦、六合、溧水、高淳4郊县，面积6，515km2，人口520万，其中市区面积2，人口269.33万。 南京地处我国经济焦点区—长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，地当我国生产力结构长江和沿海地带“T”型财产密集带的结合部，紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地域重要的经济中心—上海，北连江淮，南接皖浙，东近大海，西达长江中、上游，经济地理位置十分优越。 1.2 自然情况 南京市地处宁镇扬丘陵地域，境内多低山丘陵，平原主要漫衍于长江、秦淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之间。属北亚热带季民风候，冬季严寒干燥，夏季