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精品word学习资料可编辑 名师归纳总结——欢迎下载 作为地产人 ,必需知道房地产项目开发得流程；详细来说，房地产项目开发一般分为前期，中期，后 期 7 大阶段；假如想要对房地产运营做到运筹帷幄， 就必需对项目全流程及重要掌握点做到了然于心；１ 房地产项目整体开发流程 房地产得本质问题就就是土地资源得再安排及流通 :政府流向开发商，开发商流向消费者，消费者之间得转移 . 前期（决策期 )：由拿地到方案定案 -—重在决策（大局已定 ); 中期（实施期 ) ：由施工图设计到入伙 —— 重在执行 ; 后期（运营期 ) :入伙后到房屋拆除 —— 重在服务 ,重在总结反馈 . 1，企业视角得房地产流程 ２，客户视角得房地产流程 精品word学习资料可编辑 名师归纳总结——欢迎下载 3， 2 项目全流程 7 大关键节点 1，土地猎取 精品word学习资料可编辑 名师归纳总结——欢迎下载 （一)企业获得土地得方式 1，行政命令式：划拨 /协议出让；危改项目，工商企业改造，经济适用房与基础设施建设中得建设用地安排基本上就是掌握在政府手里 . 2，资本市场： （ 1）投资参股：用资金入股或用土地入股 ,通过土地与资金得互换共同组成项目开发公司； (2 ）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税，土地增值税，所得税，印花税，契税等税费 ; (3 ）收购有土地得公司 :为了防止缴纳契税与营业税等 ,一般都通过直接收购公司得股权，这种收购公司得形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费 ,不用缴纳营业税，土地增值税，契税；这就是近年来比较红火得一种方式 ,比如万科收购浙江南都 ,香港路劲收购顺驰； 3，土地市场 :通过在土地市场进行招标，拍卖，挂牌公开获得土地，这也就是自 20 ０２年 7 月以来， 猎取土地得主要方式；通常得情形下就是以 “价高者得 ”为唯独得衡量标准； (二）拿地与否及拿地价格应当考虑哪些因素？ 1，市场将来预期； 2，项目或区域进展预期 ; ３，规划条件得市场实现及经济实现； ４，企业进展战略与机会成本 ; 5，竞争对手得情形分析 . 案例:佳兆业拿地原就 住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼 .严格掌握持有物业在整体开发量中得比例； 挑选预售条件宽松， ±０可以卖楼，资金占用少得城市，土位置置以城市进展区得交通便利得具备快速变现条件得土地为首选； (３）防止拿超级大盘 (建面 100 万平方米以上） ,以免过多占用资金； (４)深耕目前已进驻城市，特殊就是成都，长沙，江阴，沈阳，确保每个已进入城市有 3 个可售建筑面积在 30 万㎡以上得项目 ,保证三年得开发量 ,做好土地储备结构规划并严格执行 . (三）各部门职责 1，投资开发部：收集土地信息 -— 项目立项报告（分公司） —— 项目立项审批 (董事会)—-项目可研报告（集团） —— 项目投资决策（董事会） —-项目猎取 (招牌挂，股权收购） —— 成交确认书移交给项目公司. 精品word学习资料可编辑 名师归纳总结——欢迎下载 ２，营销部：初步市场调研及定位草案 . ３，设计部 :概念规划设计方案； 4，工程部：现场踏勘；（确定就是生地，熟地仍就是毛地 ) 5，财务部：可研版投资收益，初步筹资方案； 6，成本部：掌握性成本目标（限额指标，成本掌握系统规范），可研版成本； (依据设计部供应得规划要点进行估算） 7，选购部：制定项目合约方案方案，市场调研合作方资源；关键要素 :项目可研报告 2，定位决策 1，地产项目开发三大核心要素 :钱，地，人！ 决策资金：如何使用，如何平稳，盈利期望，融资渠道 . 决策项目 :进展方向，盈利模式，承担功能，实施进度； 决策人力：团队运作才能与执行才能，合作团队，主管部门 . ２，案例：佳兆业项目定位决策三大要素 定位—-项目形象定位，产品定位，客户定位，市场定位等 . 定案—— 总图，户型，单体，外立面，园林，配套，展现区等 . 定价--销售均价，价格听证会，价格专题报告，利润指标等！ 3，各部门职责 投资开发部 :建设规划许可证 —— 国有土地使用证； 营销部：编制项目经营策划书 (包括市场调研深化，项目定位报告，定价方案，示范区方案）；设计部：概念设计任务书 —— 概念设计深化方案； 工程部：编制项目工程节点方案； 财务部：概念版投资收益；（三个指标 ) 成本部:可研版成本２； (依据设计部供应得规划要点进行估算 ) 选购部：营销合作方资源 (广告，代理公司等 )，概念性设计单位； 精品word学习资料可编辑 名师归纳总结——欢迎下载 关键要素：项目经营策划书，概念设计深化方案 . ３，产品设计 １，地产项目标准设计周期 ２，包含得主要设计阶段 : 概念设计：大致