不动产估价方法之成本法课件.pptx

第六章 成本法;重点掌握内容： 重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方法。;概念 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新 购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 成本法的本质是以不动产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。;理论依据： 生产费用价值论 ：商品的价格是依据其生产所必需的 费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方 的角度来看。 ①从卖方的角度来看，不动产的价格是基于甚过去的“生产费用”，重在过去的投入； ②从买方的角度来看，不动产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。 由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。 ;适用对象和条件 适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性不动产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个日用户的特殊需要而开发建设的不动产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在不动产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价 ；; 运用成本法估价值得注意的是：现实中，不动产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，不动产成本的增加并不一定能哪其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。 所以要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的不动产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数不动产开发商的一??花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；类似不动产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;北京师范大学珠海分校不动产学院;;;第6节 成本法总结与应用举例