XXXX中国城市综合体运营模式研究.pptx

2013中国综合体模式研究;模式一：海岸城;目录;同心圆式的环形道路;为城市母体提供发展支持;从深圳南山城市副中心的发展历程来看，南山商业市场是由住宅开发和交通所带动的;项目周边住宅地产发展成熟、商业地产发展初现端倪，紧邻科技创业园产业区，与深圳市中心及香港方向交通便利;拥有良好的消费环境，依托周边成熟的住宅区、及通往深圳市区和香港的便利交通为商业带来人气;本项目周边有竞争产业，所以要与周边区域同类产品类型差异互补，形成商业氛围，提升区域竞争力;;南山海岸城定???;类型;通过主力店的导入提升整个百货的档次，并通过特色项目提升项目的关注度以及强化人气的聚集;丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力;高写字楼物业装修标准提升物业价值;休闲生活广场聚集人气，流畅交通路线提升客流，双首层商铺设计提升商业价值;海湾水景生态系统，突出区域生态环境优势;海岸城项目产品综合优势;海岸城成功必备条件;都市综合体发展趋势 ;都市综合体发展趋势 ;海岸城收支状况：成本约20亿元，写字楼销售约33亿，购物中心12万平方米租金收入另算;海岸城资金链，主要注意东座写字楼的销售回款，支持项目推进发展;海岸城;模式二：万达广场;万达城市综合体发展模式研究;万达集团转型：从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。;（4）受到政府的欢迎。 万达通过“四个好处”工程，在与各地方政府谈判项目过程中，获得有利地位，将土地成本压缩到最低;宁波万达广场概况;宁波万达广场内部商业街及广场;从05年开始，万达尝试在城郊结合部做大型的商业项目，宁波项目是万达在城郊结合部的第一个项目;销售型产品——万达广场48克拉Mini公寓;位置：地处五角场核心位置，用地范围东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。 规划：广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型业态的商用群楼和三幢甲级高层办公楼。其中商业面积26万平方米，三幢甲级办公楼约8万平方米 商业模式：万达采用订单式的商业地产运作模式，汇聚沃尔玛购物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。;五角场万达广场主力业态体现了万达广场第三代产品的特征：即购物、娱乐、餐饮、休闲、运动为一体，满足不同年龄客群的”24小时“消费需求;万达广场开发的三个时代;;万达广场第三代产品——城市综合体开发模式特征;第三代向第四代的转型：未来会加入展示、文化、展览等业态进去，除购物休闲之外，还可以有一些文化熏陶;万达综合体的核心商业模式：订单商业;;万达董事长王健林提出，做商业地产有三好三难:;低成本 资金 来源;商业地产出租为主，且在没有金融支持的情况下，有三种途径可获得现金。;通过万达广场的规模化开发，解决了开发商普遍面临的“短债长投”问题，形成低成本资金良性循环;万达广场模式的四个运作环节说明;万达广场的定位关注“地址、规模、主力店”三大要素，确保基本成功;万达广场的选址：集中于城市核心区或未来城市拓展区。;1、业态决定体量，万达广场商业体量恒定，一般体量大概在10-15万平米，稍微大一点的城市规模大的会到20万平方米，原因在于基本主力业态包括百货、超市、影院、餐饮街、精品店、电子游戏房等，此类业态再加地下空间，仅需15万平方米。 2、不同阶段有不同商业档次。万达广场在开业的时候，以适合周边人群消费能力来确定招哪些商户进来，万达不会先引入高档商品，再慢慢聚集高档人群，而是在等高档人群出现以后再调整我的商品。 3、业态调整与人群的动态适应。超市不需要考虑周边的人群，对百货的影响都不会大。主要调整的是商业配套，在区域周边的房地产开发成熟后，消费者有跑顺腿的消费适应过程，跑顺后每周就会定期去万达并自然形成消费，此时再根据消费需求调整业态，;将招商提前到工程土建之前可以谈判提高租金、减少无效出租面积，避免主力店排他性协议;; 1以租为主 　　万达一开始卖部分铺，发现卖了以后经营很混乱，原因在于很多投资者回报期望值太高，一年百分之七、八的回报率都不满意。卖铺实际上是牺牲长期利益换取短期利益。　　　 2物业管理 　　物业管理能解决两方面问题，第一是提升租金，物业管理越好，品质越好，租金越高。第二、长期旺场经营要靠物业管理。;万达商业地产运营模式可从开发各阶段价值链分析出发，与之相应，长期低成本金融运作则是运营的最高核心。;;模式三：SOHO中国;;区位： 三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区，是北京最具国际化气氛和传统的区域。 指标： 整个项目总占地约5万平米，规划总建筑面积地上约为31万平米，地下约为15万平米。近12万商业 物业类型： 由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成;三里屯SOHO卖的最火的房