世联_郑州经三路项目产品定位及配比建议.pptx

谨呈：河南鑫苑置业有限公司经三路项目第一阶段补充报告二产品定位及配比建议方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度；工商银行广场广场1400金座基底＝1125银座基底=1425覆盖率30％；形成视觉共享空间办公区入口金座25*45银座25*57主形象展示面122757945150方案的经济评价方案一：金座30层，银座30层；方案二：金座25层，银座25层；方案三：金座25层，银座18层；方案四：金座18层，银座18层；方案一：金座30层+银座30层序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）3.38 0.50 4.28 1.10 9.26 2销售均价（元）3800 7000 3200 0 3244 3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）12844.003500.0013696.000.0030040.005单方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692560.536总成本（万元）8843.731308.249124.794433.7623710.547税金（万元）1317.79359.101405.210.003082.108税后利润（万元）2682.471832.663166.00-4433.763247.369投资利润率　　　　13.70%方案二：金座25层+银座25层序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）2.81 0.50 3.56 0.557.42 2销售均价（元）3800 7000 3200 0 －3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）10687.503500.0011392.000.0025579.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992429.116总成本（万元）7112.341270.607547.202099.9018030.047税金（万元）1096.54359.101168.820.002624.468税后利润（万元）2478.621870.302675.98-2099.904925.009投资利润率　　　　27.32%方案三：金座25层+银座18层序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）2.81 0.50 2.57 0.55 6.43 2销售均价（元）3800 7000 3200 0 －3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）10687.503500.008208.000.0022395.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992476.966总成本（万元）7112.341270.605437.802099.9015920.647税金（万元）1096.54359.10842.140.002297.788税后利润（万元）2478.621870.301928.06-2099.904177.089投资利润率　　　　26.24%方案四：金座18层+银座18层序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）2.03 0.50 2.57 0.55 5.64 2销售均价（元）3800 7000 3200 0 －3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）7695.003500.008208.000.0019403.005单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992469.716总成本（万元）5120.891270.605437.802099.9013929.187税金（万元）789.51359.10842.140.001990.758税后利润（万元）1784.611870.301928.06-2099.903483.079投资利润率　　　　25.01%比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。考虑因素做足容积率净利润投资利润率资金周转率车位比备注：以上方案测算未计车库销售收入方案二的主要参数金座25*45*25（层）=28125银座25*57*25（层） =35025办公总建面63150M2商业面积5000M2地下停车场面积5500M2地面广场1400M2目标客户 ——中小知识服务型企业的需求细分客户类型员工人数需求面积需求特征事务所20200景观好，昭示性，贸易公司（大型）60（小型）10～1550060～100M2重交通，对外联系便利，物业形象，同类聚集广告、咨询公司20～30150～200性价比，交通，附加费用少，办公时间长（24小时办公），同类聚集设计、工程和相关服务20～30