世联地产广西扶绥教育科研基地项目整体定位及物业发展建议书(123.pptx

扶绥项目整体定位及物业发展建议;; 老城区;区域竞争：大项目都集中在新区，区域商品房供应量充足、竞争激烈，但多个项目的建设也促进该区域的迅猛发展。;;;;房地产市场经07、08年的市场低迷后，09年起房价全面复苏，涨势迅猛，直到各地限购令启用后，房价上涨相对有所缓和。;管理资源网;;政府为了限制房价增长过快，在“国十条实施细则”中明确提出全国主要房产过热的城市，实施“限购令”政策。;为解决低收入者住房问题，住建部提出未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。;经济调控;房市反应;市场预测;;;县城简介;区域特征;产业发展;区域规划;地块四至;23;;25;土地供应;成交数据;成交价格;市场产品;供应格局;供应量;个案分析;33;个案分析;35;个案分析;个案分析;市场小结;;;;;;;;;;;;;;;;;客户构成;;;;『客观性』;;市场上产品线丰富，多层产品3房（110-130平米）供应量和???化量最大； 市场主流销售速度20—40套/月，在售项目产品总价集中在27-40万，销售速度3房〉2房〉4房； 天地楼区域内产品总价130-150万，销售速度1-2套/月，县城内二手房总价60-80万，面积约250平米左右。别墅产品目前市场属于空白。 扶绥南城新区未来供应量大，竞争激烈； 未来区域市场供应产品集中在高层3房产品（100-130平米），区域市场进入品质走向的居住改善期； 客户需求以刚需和改善型产品为主， 100-120平米改善型三房是市场的主流，90-100平米的刚需小三房也将存在一定的市场 ;产品定位思考;KPI之一:大社区\园林景观\配套 扶绥客户置业经历还处于起步阶段，对比老项目简单的社区园林景观、配套，新项目的社区园林打造和配套设施，渐渐成为扶绥客户选择购买所考虑的重要因素。;方向选择：全高层（18-25层）电梯房社区, 超宽楼间距（50米以上，至少30米），点式布局错落排列，产品创新设计。;以90—100平米的刚需型小三房以及110—130平米改善型三房为主力户型，后期根据市场情况决定是否增加小户型产品或大面积产品;;目前在售项目成交客户群： 1、成交客户主要来自县城和周边乡镇； 2、有部分在扶绥有工作和业务往来的外地客户，以自住型为主； 3、来自南宁及外地的投资客极少。; 游离客户群;;价值支撑;从扶绥的客户角度：向往城市生活，追求流行，希望居住在环境优美的高档社区，体现身份地位！;;;;景观价值最大化;项目地块方正，地势平整，西面临扶绥大道，南门和东面是规划路。;79;主入口;园林风格——客户偏向江南园林风格，希望宁静、绿化优美； ;产品定位;园林组团;风情组团——私密休闲场，以道路为纽带,形成不同主题的景观带;园林功能-休闲娱乐场所;建筑风格——客户选择方向比较分散，但要求外立面比较鲜艳； ;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;91;产品定位;产品定位;;开发节奏： 由于目前只获得70亩地块，西面地块上有池塘，因此本项目的开发方向建议由东向西、由南至北。 销售周期： 参照目前扶绥的项目的销售速度30套/月，本项目前70亩地块需销售36个月；按乐观情况估计45套/月计，销售周期为24个月；整个150亩地块需销售5年。 一期展示： 扶绥大道社区销售中心，主入口广场景观、扶绥大道形象围墙、南面规划路； ;推售思路： 本项目预计在2012年春节后推出首批货量，第二批将在五一期间加推。 按照目前市场的销售速度30-50套/月，我们首期应推出两栋楼100-180套约2万平米货量。 推售目的： 一方面可引发市场关注树立项目高端形象，另一方面可为后期的项目运作回笼资金。 工程配合： 首期需至少四栋楼动工，其中两栋开盘前需达到预售条件，另外两栋在五一前达到预售条件。（南面留出商业铺面位置，待后期再动工建设） ;楼层户数——客户偏向四户以下； 户型设计——客户对于平层、错层和复式楼偏向比较分散，市场上目前无错层产品； ;大景城83平米2房 优势： 客厅开间4米，主卧带阳台。 劣势： 客厅朝北，厨房位于户型中心。 ;东信华府87平米2+1房 优势： 附送空中花园，双阳台 劣势： 客厅开间3.8米。 ;竞争对手户型分析：80—100平米户型（东信华府）;广西碧园开发项目户型分析：产品比较中规中矩，亮点不明显，有部分附加值较高的产品设计。;竞争对手80—100平米户型分析小结;95平米左右两房户型设计参考方案;大景城123平米3房 优势： 客厅开间4.2米，主卧卫生间，次卧带阳台； 劣势： 无生活阳台。 ;金源国际113、115平米3房 优势： 主卧带卫生间，双阳台设计，主卧、次卧、客厅朝南； ;东信华府105-109平米3房 优势： 入户花园，双阳台设计； 劣势： 客