XXXX年武汉金地名郡营销策略报告166p.pptx

金地名郡营销策略报告 ;代言世界顶级都市生活Home as Hotel;目录导航 CONTENTS NAVIGATION;一、项目盘点;区位现状;项目规划;主要经济技术指标 总建筑面积90029㎡，其中： 计容积率建筑面积：71011㎡，其中： 住宅建筑面积：55479㎡ 商业建筑面积：14832㎡ 会所建筑面积：600㎡ 其他建筑面积：100㎡ 容积率：4.8 绿地率：10% 建筑形式：超高层 户型配比：;本体界定;二、认识目标;目标;二、市场大势及竞争研判;2010年下半年，市场不容乐观 房价持续上涨，中央调控房地产过快上涨的力度加大 通涨预期大，通货膨胀严格控制的一年 人民币持续升值的一年 外资进入严控的一年;房地产未来走势预判 ① 短期来看，今年下半年乃至明年上半年房地产，呈如下特点：由价升量跌逐渐到价跌量跌，未来将出现价跌量升； ② 中期来看，中国人口红利和城市化进程，需求依然强劲，供给洼地使房价上涨得以继续维持。 ③ 长期来看，房地产市场可能经历缓速区，但未来几年大的上升趋势不会改变。;时间;高端市场定义;武汉高端项目年消化量在42-100万方，其中二类高端及以上项目占高端项目的成交主体。;2006年-2010年5月武汉一类高端项目消化情况;2006年-2010年5月武汉二类高端项目消化情况;2006年-2010年5月武汉三类高端项目消化情况;按照以往销售量，预测未来两年武汉高端项目年均供应量约在120万方左右，其中二类高端体量最大，三类高端体量最小。;一类高端项目分布;2010年-2012年武汉一类高端项目供应情况预计;二类高端项目分布;2010-2012年二类高端项目平均每年入市量在53万平米。;三类高端项目分布;2010年-2012年武汉三类高端项目供应情况预计;从未来供需看，预计2011-2012年销售的金地名郡项目，目前“一类高端”的定位是合适的，能够较好的规避2011-2012年二类高端市场可能存在的市场风险。;2010年-2012年武汉高端项目供应量分析;2010年-2012年武汉高端项目需求分析;四、竞争策略;2.1竞争范围扫描 ;美联五福路项目;华润橡树湾/19万/高层;2011年四季度-2012年四季度武汉在售和新入市高端项目约101.5万，共计8482余套。 其中，在售项目63.5万㎡,约5033套，新入市项目38万㎡，约3449套。;2.2竞争对手锁定 ;主要竞争项目锁定;2.3竞争分析;产品细分下竞争分析;项目名;两房产品细致对比;三房产品细致对比;其他产品竞争分析;资源配套对比分析;配套;竞争分析;2.4竞争策略 ;;竞争策略：打造稀缺 自主定义评价标准。 形象上的领导者，策略上的挑战者。 颠覆原有价值体系，改变游戏规则，自我发力，打造极至，建立新的物业类型，自主定义评价标准。;竞争，因稀缺，而无界限……;五、价值主张;凭何竞争？;全国高端项目案例研究1 寻找与本项目在“没有景观资源支撑条件下”的高端项目案例价值提升模式进行借鉴与参考。;深圳华润幸福里 三栋49层的超高层住宅组成 主要依托 商业（万象城） 装修 酒店式服务（君悦酒店物业管理服务）;武汉 晋合世家 三栋29层高层 主要依托 装修（精装成品房） 地暖;成都正成·凌俊 45层、47层超高层住宅 主要依托 附加面积赠送 ;无锡茂业城 3栋44层超高层 主要依托 商业（茂业百货） 装修 酒店式管理（万豪国际酒店 ） 偷面积（主要特色入户花园，入户花园算一半面积） ;项目;成功案例选取选择： 城市高尚住宅 实现快速销售 在区域平台价格基础之上实现营销溢价 成功塑造/提升项目（开发商）品牌;位置;;位置;;位置;;项目;寻找“与众不同”的金地名郡——项目核心优势界定;;会所系统;长期以来，推动社会政治、经济、文化全部进步的是什么？ 决定建筑的风格、材料、技术甚至思想内涵的是什么？ 我们营造的产品、品质、气质最终的决定取决于什么？ 当前市场上以自然资源、产品打天下的营销传播手法是唯一标准吗？ 最后，谁真正决定着品牌价值和市场（社会）导向？ 我们的观点是：人。 简单地说，空间功能的设置和思考，是以人的意志为基础的，也是为人服务的。 决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段…而是“均稀缺性”价值，也是购买人群的价值和价值观。 什么人会为这些物业买单？;客户定位：城市动物.财富新贵;消费行为特征：客户经常入住顶级酒店，强调酒店的服务、品牌、安全性等； ; 消费行为特征 ：喜欢的汽车品牌：宝马〉奔驰〉奥迪； 客户喜欢的手表品牌：劳力士〉欧米茄〉江诗丹顿； 客户喜欢的服装品牌：路易威登〉夏