中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案.pptx

报告结构;报告结构;金州区在大连的地理位置;大连未来的新市区有金港区和金州区组成，其中金港区有开发区、保税区、双D港区、大窑湾港区、金石滩国家旅游度假区组成； 区域功能：把新城区建设成为东北经济区对外开放的先导区和产业结构提升的示范区，大连率先基本实现现代化的现行区，大连城市拓展空间、做大产业规模、提升产业水平的主体和龙头； 城市功能：大连中心城市的重要组成部分，成为大连乃至东北地区最具现代化和国际化内涵的智能化生态型新城区；;土地—小型地块零星分布于周边，中心城区缺乏有效供应 ;大连城市快轨各组团的客运交通联系要以快速轨道交通为主，除目前已建的主城区至新城区的轨道3号线外，还要建设主城区至金州城区、金州城区至新城区、主城区至旅顺的轨道交通线路和主城区的地铁交通线路； 快轨的建成，加上沈大高速、丹大高速、201国道、202国道穿境而过，快速路和快轨将金州拉进了大连1小时经济圈。;落户—主城区落户门槛的提高，促使部分客户转向新城区寻求落户需求;五一路—金州的“总部经济区”，未来城市中轴线 ; 自04年以来,尤其是05-06年金州房地产市场与旅顺市场成为大连市两大热点版块,其驱动力得宜于大大连的总体战略规划. 金州凭借其良好的工农业基础与地理位置迅速的成为大大连的核心热点区域,未来前景空间巨大 金州.在城市规划成长过程中由于地块零散,开发区域全面开花,版块氛围处于正在形成的过程中,缺少号召性产品. 交通规划是近期突破性的利好因素. 落户政策使得金州具有了 相比开发区的战略优势. ;报告结构;金州楼市呈现被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）;;高端项目集中于斯大林路两侧，兼得中心区商业氛围及站前区交通便捷； 中档项目以胜利路为轴线，包括西部区域和部分中心区域； 4000以下项目多分布于周边城区；;;;;1;竞争区域市场动态;购买挂牌文件时间 ;结论：本项目配套及周边环境与其它项目共享，无竞争优势；; 本项目所处区域属于目前金州未来成片居住区重点开发区域 价格与档次还处于中等偏下水平. 直接竞争项目,相互影响,相互补充分担不同角?? 本项目所处区域真正体现金州城市特征更符合金州市场的实际承接努力. 潜在供应数量巨大,未来竞争比较激烈. ;报告结构;; 地块对外交通主要依赖于国防路出入城区,同济路进入中心区 距离火车站\轻轨大约3-5公里 距离中心商业区 3公里距离高速公路海边3公里 ;交通状况——主要公交线路云集在国防路一侧 景观资源——宗地西侧高层可观海, 周界氛围——本案西侧一路之隔为工厂区,北侧为金州高档餐饮，东侧紧邻连大文润南向正对永乐金庭;本项目能否成功运作很大程度上在于客观的理解本地块，在运作中最大的发挥项目的优势，合理规避或弱化劣势，结合市场反馈的信息把握机会,规避威胁.;本项目不属于传统居住区,城市生活的便捷性有待于改善 周边新生项目对于自身的市场机遇影响优势大于劣势. 综合比较周边项目地块的特点,本项目不具有明显的优势处于中下位置 地块受工厂区的影响未来的以及没有明显的景观资源作为支撑成长为高档住宅区的空间小. 商业成为未来销售中的难点. ;市场动态;客群特征分析;客群年龄对购房心理的影响;住宅总价与客群的对应;;金州客层变迁：随着城市规划，落户政策\大连及开发区房价因素驱使金州住宅客群具有明显的包容性与独特性;区域代表项目客户来源分析;金州区客户来源仍以本地客户为主，以部分的市内和外地客户作为补充。; 购买动机; 随着市场情况的急剧变化以及国家宏观调控政策的不断影响，投资者的投资趋势正在改变。;投资决策因素;本项目客户是复合的，金州：周边:开发区::落户:投资 5:2:1:1:1 主打客户群锁定为金州主城区城市便捷生活客群体现新金州大大连形象 开发区,大连客户为重要客户,辅助相应的渠道进行锁定 根据客群的特征核心价值为: 城市栖居概念------- 便捷城市配套+低总价优势+规划发+ 功能实用+投资潜力+落户;市场动态;项目档次划分;;户型;整体规划调整建议; 由于本案处于高低端产品强烈对比之中,中端产品 整体市场雷同性相当明显已经使得市场形成了概念共识.差异化路线亦很难有所突破,利用区域的人文优势和地块自身的自然优势成为我们产品实现核心卖点的关键 本案产品的突破应从 户型 建材 景观 综合附加值 四方面入手寻找，以求项目自身具有区别于周边竞品项目的独特优势，达到引领区域市场热点的营销目的。 ;一室一厅 45平米;户型参考 — 两室产品;户型参考 — 两室产品;三室二厅 98平米;小三室户型建议图;大进深户型产品建议;大进深户型产品建议;;单体立面建议;建筑风格建议 ;立面细节建议;立面细节