中美房地产投资信托REIT产品比较.pptx

中、美房地产投资信托（REIT）产品比较 作者： 来源：《用益信托工作室》日期：〖摘要〗 本文通过比较研究2002年以来中国迅速发展的房地产投资信托计划和在美国资本市场中作为重要投资工具的房地产投资信托产品，总结了中美两国房地产投资信托产品在设立条件、期限和规模、种类和流通机制、收益和波动特性、销售和保管制度等方面的异同，发现了中美房地产投资信托产品因为监管制度和历史传统不同而产生的强烈的国别特征，提出了发展中国房地产投资信托的重大意义和方向。〖关键词〗 房地产 信托投资 产品比较〖作者简介〗 中国博士后特华科研工作站经济学博士后，广东，广州，510300 一、概况 2002年以来，中美两国的房地产信托投资业务同时在经历了寒冬之后露出了春意。90年代房地产信托自最高峰跌落之后，2000、2001年全美没有房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts, 简称REIT）产品发行。随着美国经济的复苏，至2002年美国房地产信托终于结束了自1992年以来从没有间断过新产品发行的历史，至2003年，美国房地产投资信托市值由2000年的1380亿美元增加到2003年末的2241亿元，增幅83%，约占2003年纽约证券市场市值的4%。 图1 美国1992年以来房地产投资信托首发数量和金额 而中国，自2002年下半年开始，随着“一法两规”的实施，经历了五次清理整顿后的信托公司获得重生。信托公司紧紧抓住央行121号文、房地产企业迫切希望得到融资安排的市场需求，因此以信托投资公司作为基金管理人的房地产投资信托计划（Real Estate Investment Trust Scheme,简称 REITS）从零开始，如雨后春笋般的发展。笔者统计，至2003年末，已累计发行共77只，累计84亿元，房地产信托业务占总业务量的45％，在信托投资公司业务中占有最重要的位置。 图2.中国房地产信托计划在信托公司业务中的比例 图3.中国房地产投资信托计划的发行（2002--2003） 二、产品结构和特征的比较 （一）产品的构成条件 中美两国房地产投资信托的成立都必须满足一定的条件。为了免缴公司所得税，美国房地产投资信托必须满足《国内税收法》第856—858条的法定要求。这些要求被业内称作是取得房地产投资信托免税资格时的一系列“测试”要素。 美国大多数的房地产投资信托是由某个组织或某个机构采取公司或者商业信托的组织形式发起。这些信托的发起人可以自己管理信托，也可以从组织之外聘请信托经理进行信托日常业务管理。 房地产投资信托的发起人，早期主要是包括房地产公司、商业银行、独立经纪人、联营公司、人寿保险公司等，现在，大多数房地产投资信托转而由房地产公司发起； 其次，必须由董事会或基金管理人管理，管理人早期主要由金融机构管理，1986年以后，则房地产公司也可作为受托人管理； 再次，其股份可转让，必须至少有100个股东;后半个课税年度，任意5个股东(或更少)所持股份之和不能超过其股份总数的50％； 最后，公司至少要有75％的资产投资于房地产，至少有75％的收入来源于房地产的租金收入及房地产抵押贷款的利息收入； 房地产投资信托每年把应税收入的95%（2001年1月1日降低至90%）作为股利分配给股东。如果要上市，则需三年经营业绩。若不足三年，则股东权益不得低于6000万美元。 中国的房地产信托计划主要合乎监管层制订的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托暂行管理办法》等法规的要求，在投资方向、资产组合、收入构成等方面没有具体规定。 表1 中国信托投资公司房地产信托计划法定构成要素 主要要素具体要求发起人信托投资公司发起人公司治理严谨的公司治理结构组织形式信托形式信息披露每季度不得低于一次认购人数最高不超过200人认购最低金额5万元最短持有期限不低于一年产品审批方式产品发售前五天至银监局备案收益分配一年不能低于一次资产构成不得与固有资产混淆，不同信托计划不得相互投资。 （二）产品规模和期限 美国房地产投资信托成长迅速、规模大、期限长。房地产投资信托的市值在20世纪90年代以前呈低水平徘徊，在90年代中期达到高峰的226只，然后逐步下调，2002年开始回暖，2002和2003年分别发售了3只和8只基金，募集约400亿元。至2003年末，全美共有170只上市房地产信托产品，单只信托平均市值规模13亿元。 从房地产投资信托的数量上来看，1962～2003年，共计有497家房地产投资信托首次上市发行，有293家房地产投资信托产品先后摘牌。这些被摘牌的房地产投资信托产品，在市场上的平均存续时间为3081天（8年5个月），最长10426天（28年7个月），最短的201天（6.6个月）。过去的20年（1983-