03第三章抵押贷款的运作.pptx

房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材房 地 产 金 融（第二版）谢经容 殷红 王玉玫 编著房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第三章 抵押贷款的运作 内 容 提 要 本章主要讲述房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务、抵押人的还款清单、抵押后房地产的使用和管理、利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押等问题。这是房地产抵押贷款的基本知识、过程和原理，是房地产抵押贷款的核心。房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 杠杆原理实际上是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 一、杠杆原理的特性 假设房屋全部投资为杠杆的总长，记为100，它等于借贷资金部分（M）和自有资金（首付款E）之和。将M、E的交界点定义为支点 ，在目前我国贷款比率为70%的情况下，支点处在整个杠杆的3∶7处。资产总收益率（R）定义为作用于支点上的力，抵押贷款利率（i）为作用于放款方的力，自有资金的收益率（Y）为作用于购房者的力。房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理当杠杆处于平衡状态时，杠杆平衡时，应满足下列条件： R=(M×i)+(E×Y) iYME总投资：100R房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理例题1： 假设一房屋价值10万元，年净营业收益为1.2万元，则资产总收益率为12%。如果购买该房屋可以取得75%的银行贷款，且利率为10%，每年应还贷款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元，则每年购房者净营业收益为12000-7500=4500元。购房人投资的收益率可写成： 权益收益率=投资者净营业收益/自有资金（首付款）=4500/2500=18%房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 投资者自有资金收益率为18%，高于资产总收益率12%。上面的杠杆原理公式可写成： 12%=(0.75×10%)+(0.25×18%) 12%=7.5% + 4.5%也可以写成：0.75 × 10% =7.5% 0.25 × 18% =4.5% 总资产→1.00 不同投资收益率12.0%资产收益率 资产收益率通过以上计算可以看出资产总收益率是借贷资金、自有资金收益依其占资产份额的加权平均值。房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 二、杠杆作用的形式 假设有一房屋以12.5万元售出，两年后又以15.68万元转让，经按前面所讲的内部收益率公式计算这一投资的内部收益率为12%。假设可以按10%、12%和14%三种利率依80%的贷款比率取得抵押贷款，借款额为10万元，则借贷对权益收益率的影响如下表（表3-1）。房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理不同借款利率对权益收益率的影响房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理（一）杠杆正作用 杠杆正作用说明借款可以增加权益收益率，因为借贷资金的利息小于资产收益率，因而使自有资金收益率提高。贷款方案A就是如此。 房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理（二）中性杠杆作用 借贷利率等同于资产收益率，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持为中性。这就形成了杠杆的中性作用，它是以借贷利率等于资产收益率为条件的。房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 （三）杠杆的负作用 杠杆的负作用是指借贷资金的利息比资产收益率高，资金的借贷不仅不会增加资产收益，因利息高反而会使收益降低。房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第二节 抵押贷款的偿还 用户从银行取得一定期限的抵押贷款后，就应按照抵押贷款合同规定的时间、还款额和还款方式还款。一般情况下，还款是按照分摊方式，就是将借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都偿还相同数额的款项。一般是按月偿还，将本金、利息分摊到每个月还款。房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第二节 抵押贷款的偿还一、月还款额 月还款额通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。（一）本息均还法 本息均还法是将本金和利息平均摊分到每个月中的还款方法。每月的还款数量是相同的，在等额的还款中，每个月都含有相同的本金和利息。每月分摊的利息和本金数可按下列公式计算： 每月摊还本金=M/n=贷款额贷款/月数 每月摊还利息=(n＋1)·