XXXX年南昌澳斯屯象湖项目提案报告.pptx

;;项目本体分析;城市属性：中部二线，江西单核城市;;区域属性：高尚住宅区域 ;地块属性：西靠南大一附医院，南临抚河故道;地块属性：区域小规模、中等容积率、拥有部分自然景观的商住用地;项目界定：高尚住宅区小规模中等容积率资源景观型商住用地;项目本体分析;问题界定;S：情境（situation） ——项目背景事实（项目、客户、市场）;R1：非期望结果 ——按常规发展的可能结果;R2：期望结果 ——我们的期望目标;C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;报告结构;随着南昌由单中心城市向大都市化城市形态的演进，象湖新城纳入南昌发展版图，成为南昌南部重要的城市新区; 象湖新城北面为青云谱区，南面为南昌县 大区域内有昌南工业业和小蓝工业业两大升级工业园 众多大中型生产企业、职业技术学校在青云谱聚集，靠近象湖新城，有大量的产业人口;解读象湖新城;西区;已出让;新城东区现状;总结;报告结构;区域市场;区域整体概况;区域整体概况; 今年象湖新城套均成交与供应面积分别为91.3平米与85.9平米，原因是今年加大了首次置业型的紧凑户型供应拉低了象湖新城整体的供应套均面积 ; 象湖新城目前剩余可售面积共288545.96平方米，其中住宅可售面积为192874.55平方米，非住宅可售面积为95671.41平方米。 象湖新城目前剩余面积仅够支撑3个月的销售 ;项目名称;区域整体概况;房型;区域整体概述;象湖新城未来1-2年供应预测;象湖新城楼市概况结论;区域市场;竞争分析;产品形态 建筑形式：涵盖别墅、花园洋房、多层、小高层、高层等各种建筑形态。 面积：二期25万方； 主力户型：87平米两房； 户型配比： 33-61平米一房、75-88平米两房、80-140平米三房、150-160平米四房。;竞争分析;竞争分析;产品形态 建筑形式：涵盖花园洋房、多层、小高层、高层等各种建筑形态。 面积：三期11.8万方； 建筑形态：由4栋小高层和高层，6栋花园洋房，18栋多层组成； 主力户型：89平米两房； 户型配比： 47-72平米公寓，78平米两房、89-110平米三房、130平米四房。;竞争???析;竞争分析;产品形态 建筑形式：涵盖别墅、花园洋房、多层、小高层、高层等各种建筑形态。 面积：三期在建 户型配比： 88-89平米两房、100-141平米三房;竞争分析;竞争分析;1、区域内的针对中端和年轻客户的供应量大，中高端层次的竞争较小，出现产品断层； 2、前期开发物业类型单调，前期多层、洋房为主，后期以小高层、高层为主未能通过丰富的物业类型吸引丰富的客户群； 3、整体上配套不完善，大多配套设施放于后期建设，导致早期配套不完善，未能实现区域增值，难以展示新城形象，入住率低，影响后期价格的拉升 4、同质化的竞争激烈，各项目从建筑到户型多雷同； 5、区域内各项目的销售水平均有较大的提升空间，通过优良的销售队伍展示强大的产品力;区域市场;竞争分析;竞争分析;竞争分析;区域未来竞争项目研究——恒大城;恒大城系列外立面多以欧陆风格为主，多采用暖色调，线条丰富，较多的出现山花尖顶，饰花柱式，石膏线脚饰窗等处理，具有极强的装饰效果，，以统一的外立面特征及楼体规则变化进行全国产品系列的打造; 欧陆风情园林与建筑风格有机的结合，挖掘大面积内湖，搭配景观，建筑多围湖而造。;长沙恒大城（92㎡） ;优势（S）：;报告结构;星河国际; 各项目对园林景观的设计与搭配较为重视，拥有明显的层次感与花圃色块搭配，多数项目把水景贯穿在整个园林景观中，形成较佳的景观带； 整个象湖新城区域外部景观资源较差，塑造内部高品质园林已成为区域内发展商的共识； ;象湖新城各项目对售楼部的打造均非常舍得投入成本，外观较为大气。 区域内项目体量巨大，要经历长达数年的开发与销售时间，恢弘大气的售楼部对项目的展示与档次提升有较大作用。; 通过花台、设备间、凸窗等各种方式赠送使用面积，增加了产品的性价比。这一做法已经成为象湖新城所有项目必用的手段； 把主流产品控制在90平米以下，避规某些政策，为刚性需求者提供便利。 ;报告结构;通过对区域在售项目成交客户的分析，目前象湖新城的客户来源以市区客户和周边的地缘性客户为主;区域客户特征扫描——朝气蓬勃的一代;区域客户特征扫描——社会中坚的一代;区域客户特征扫描——黄昏的一代;报告结构;项目发展策略与定位;区域价值存在提升空间，成就项目投资价值;本项目拥有一线抚河景观优势，象湖新城稀缺的自然景观;南大一附医院的强势配套对本项目的价值;项目总体战略发展方向;项目发展策略与定位;产品价值整合及对应 ——多重体