《突破房地产企业工程管理瓶颈》修改稿.pptx

如何突破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道南京2010年6月30日提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景甲方工程部监理公司施工单位都在管理工程质量。为什么还会出现问题？提出工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业管理者进行走访，以及部分媒体所做的市场反馈调查。客户对房地产工程质量的满意度，是房地产设计、营销、工程三大业务体系中最低的 房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、新形势下房地产企业对工程管理的要求三、外部资源对房地产工程管理的影响房地产工程管理容易出现的问题■ 工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆ 万科“金色雅筑”项目的“漏水门”和“隔 音门”事件房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题■ 工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆ 保利“西子湾”项目的“拒收门”事件◆ 中海“文华熙岸”项目被政府质量监督部门 列入“黑名单”事件房地产工程管理容易出现的问题■ 工程进度滞后引起的延期开盘及交付◆ 金地“格林小镇”因市政、道路、园林景观 工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索 赔◆ 万科“四季花城”因冬施组织问题，延期交 付引起业主投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题■ 工程成本突破引起的项目经营利润下降◆ 复地“国际公寓”因规划、定位产生的时间 成本造成项目经营利润下降◆ 万科“万科紫台”项目因地下水位和抗浮水 位的逆向偏差造成项目经营利润下降房地产工程管理容易出现的问题■ 工程招标合约不严谨造成管理难度加大◆ SOHO中国“SOHO尚都”项目因总包单位 与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清， 造成项目工程管理难度加大◆ 珠江地产“珠江骏景”项目因道路景观与市 政管井标高配合要求约定不清，造成项目工 程管理难度加大质量最佳成本进度房地产工程管理容易出现的问题■ 质量、进度、成本失衡造成管理混乱◆ 正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系房地产工程管理容易出现的问题◆ 合理的施工技术间歇必须考虑◆ 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才 能上人◆ 加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过1.5米， 2天砌完，7天后顶砖，15天后（含顶砖时 间）才能开始粉刷房地产工程管理容易出现的问题◆ 合理的施工技术间歇必须考虑◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天◆ 防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和 实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）◆ 地坪：养护7天后才能上人房地产工程管理容易出现的问题■ 与外部资源的角色定位、分工不清◆ 房地产企业工程管理的主要任务是什么？组织？监督？协调？房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求客户导向的产品、服务体系提高效率降低成本以客户为中心以利润为中心以销售为中心以生产为中心促销、广告包装、差异化统建房时代及房地产初期房地产行业业务经营模式的演变■ 行业竞争加剧引起的经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变■ 业主维权意识的不断提高◆ 对功能的严格检查◆ 对观感的高度重视◆ 对细节的认真查验◆ 对合理性、舒适性的追求◆ ……看房购买收楼居住销售过程问题处理规划设计问题处理工程质量问题处理物业管理问题处理房地产行业业务经营模式的演变■ 房地产企业品牌化建设引起的演变品牌形象/广告宣传业内口碑/朋友介绍忠诚业主品牌期待非忠诚业主差距（某个细节上）符合或超越（每个细节上）房地产行业业务经营模式的演变新形势下企业对工程质量的要求■ 传统意义上工程质量标准的定义：◆ 强调按图施工，符合施工质量验收标准◆ 强调工序、工艺质量控制的实体质量效果◆ 强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量的要求■ 传统意义上工程质量标准的误区：◆ 我国的施工质量验收标准有缺陷吗？◆ 设计图纸能够符合客户需求吗？◆ 符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？新形势下企业对工程质量的要求■ 传统意义上工程质量管控的重点◆ 人：质量意识、质量管理能力、技术技能◆ 料：材料采购、材料验收、材料管理◆ 法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测 手段、施工组织设计◆ 机：合理选配、使用维护◆ 环：外部环境、气候环境、工序环境新形势下企业对工程质量的要求■ 新形式下更注重产品的功能性、舒适性等细节◆ 厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线◆ 地漏的返味◆ 空调室外机的噪音◆ 外保温的冷桥与结露◆ 私家花园内的井盖◆ 玄关设置过小新形势下企业对工程质量的要求◆ 小尺度卫生间布置不当◆ 户与户之间的对视干扰◆ 厨房烟道的串