一期项目定位调整与项目整合营销推广方案－报告第二部分.pptx

[NOVO城市中心] 一期整合营销招商推广方案;一、寻找本项目的市场最佳切入点 1、大社区大功能： 2、老地带新生活： 3、实力和品牌;二、一期项目定位整合 对一期项目的市场分析(产品价值定位) 高档、大型社区市场稀缺。 本项目的建筑体量相对较大，一种业态的产品在本区域消费市场中难以全部消化。 区域内目前没有真正意义上的商业、购物休闲氛围。;三、产品定位 一期的定位即全案定位的先行者。 贯彻本案的营销思路，通过对三个市场切入点的强化包装， 使整个建筑个性与推广理念实现一致。 一期项目定位： 　　;一、一期总体销售方案 1、整体价格策略 目前市场形势：成交去化速度慢、价格缓慢上扬。 策略： 结合项目住宅物业类型：宜采用低开小步高走的方式，如果市场销售情况良好， 采用平开高走的价格策略。 在均价上或总价上采取销售前期让利实物促销销售与销售后期的折扣事宜。 即： 销售前期对已购客户实行实物赠送的变相价格促销方式推动开盘期间成交率。 销售后期根据销售状态实行实价销售或采用先行提高价格后进行折扣SP活动。;2、房源释放策略 采用低开的销售方式： 先推出部分劣势房源，确保优先去化中部与高部楼层的房源，确保整体项目均价。 如销售过程总体良好，可阶段性小幅多频提升房价，采用平开高走的价格策略，以此确保开盘定房、已购房客户的心态，可以起到稳定客源的作用。 提升房价与提升幅度可视市场因素与销售因素而定。 住宅、商铺的推盘次序考虑： 方法一：先推住宅，在一期住宅去化至2/3之后，主推商铺。 方法二：两者同时推出，主力推广住宅，以住宅的热销带动商铺的去化。;3、报价策略 业务人员界定来电客户对房源的面积要求， 报总价范围，并突出项目优势。 对于推向市场的房源:以吸引客户到访售楼处参观为主，总价范围以相应房源 的最低总价到大致的最高总价范围。 如第一批房源在热销中售罄，对外报价应遵循提升价格的原则：即调升已??? 第一批房源对外价格范围，使其接近第二批房源房价。 ;4、开盘与后期价格策略 第一阶段：内部认购期，工程进度为3层左右，时间2006年9月初——内部认购基价 （考虑集体购买）：2300元/平方米（拟定） 第二阶段：开盘期，工程进度20层左右，时间为2007年2月底——开盘基价（有优惠）： 2400元/平方米（拟定） 第三阶段：强销期第一阶段（2007年5—8月），8月主体完工， 基价定价为2450元/平方米（拟定） 第四阶段：强销期第二阶段（8月—11月底），配套、安装到位，建筑竣工， 基价定为2500元/平方米。（拟定） 第五阶段：延势期（2007年12月—2008年3月），一期景观园林建筑完毕， 物业公司正式进驻，基价定为2550元/平方米。（拟定） 注： ●制定基价应考虑项目均价的高低，均价在每阶段要视市场反应高出基价50-100元/平方米。 ●一期销售率达到95％，市场抗性较强的房源可根据自身优劣势，以优惠的价格促销。;二、价格制定策略 ●以单体推出市场，价格实行小幅上浮。 ●按朝向、景观、房型、楼层具体定价。 ●价差由底部楼层延伸到高部楼层。 ●指导价格应接近中部楼层售价。 ●具体房价销控表我方将于开盘前一个月提供甲方。;三、项目目标客户群定位 根据市场调查，影响购买行为因素有如下： ●解决小孩教育问题 ●青年结婚群体 ●拆迁户 ●旧房换新房 ●少量投资客;四、销售进度预估;1）项目案名LOGO;2）项目主题，产品总精神;项目推广战略步骤 1、推广策略 第一步：从市中心西陵区、夷陵广场商圈突现项目地段的优越性 第二步：从项目大社区形象表现项目在市中心的稀缺性 第三步：通过周边区域的前景规划、项目的各项配套，体现项目的尊贵 形象，树立开发商实力及项目品牌。 第四步：在现场接待时，以售楼处现场的细致服务，提升物业售后服务， 提升物业品质、