三亚湾酒店公寓项目定位思考34PPT.pptx

来自三亚湾酒店公寓的一点思考;从南中国海18公里最美的海岸，到旅游度假胜地， 三亚湾以其魅力的南太平洋特带风情吸引着世人的眼光……;? 三亚湾市场的迅速发展，是机遇更是挑战。 SANYA bay marketplace promptness develops , is that opportunity also is challenge. 经统计，三亚市2007年1--7月批准预售商品房 53.40 万㎡ ，和去年同期相比 增长32.37 %。其中商品住房 49.20 万㎡, 5513 套。登记销售面积 67.94 万㎡ ，和去年同期相比 增长47.28 % 。 ;? 户型越小销售的套数和面积所占的比例越大，2007年1--7月90 ㎡以下的商品住房销售 4442 套，面积 29.05 万㎡ ，占总销售套数的 59.92 %，占总销售面积的 44.20 %。 ? 三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2007年1--7月，销售总套数 7413 套，面积 65.72 万㎡ ，岛外销售 6553 套，面积 56.45 万㎡ ，岛外市场占总销售套数的 88.4 % 。 ?1—7月产权式酒店销售7.71万㎡ ，与上年同期相比增长 181% ;一线海景公寓、别墅销售面积 9.91 万㎡ ，与上年同期相比 增长342% 。;? 三亚湾沿线产品雷同，差异性不鲜明。 SANYA bay the product is along the line identical , difference competes to become key. 酒店公寓绝大部分都为精装，送家电，个别毛坯； 1.2-1.4万起价，顶级海景房2万以上； 均为开放式酒店公寓，以监控器为主，人员为辅； 建筑风格以热带海滨风格为主，造型各异。;;? 不断寻求诉求差异，广告手法相似。 Unceasingly explore appeal demand difference , advertisement gimmick are similar. “一线海景”为核心诉求，利益点大多为“养生”“漫生活”“回归”等； 突破以往的纯粹“海”诉求，风情初露峥嵘，如圣芭芭拉、帕尔美纳； 广告手法均以现场包装和物料为主，美则美矣，细节不够； 路旗和路牌为主要传播渠道，视线混乱，难以突出。;;我们的人群来自何方？ Does our crowd come from He Fang?;他们是城市金字塔的中上阶层，受过良好的教育，追求品味； 他们是人们口中的“成功人士”，每日忙碌在名利场与社交场两点一线，工作占据了他们生活的大部分，不乏鲜花和美酒，却是推不掉的应酬； 他们不是缺少成求，而是缺少心灵的慰藉，一时的成就只能满足心灵一时的快感，却失去了动力的源泉，人是倦的、不快乐的； 他们渴望远离城市的纷扰，到一个无人识得的地方，彻底放松自我，褪却浮华，涤荡心灵。;自用 将本项目作为异地的心灵寄托，闲时小住，偶来小憩。 他们主要考虑的是：社会认同度、高品质稀缺景观、地段环境、品质、专属性、服务、配套等。 投资（较少） 主要考虑：地段前景+物业档次+回报 (注重保值)。;? 市场前景良好，三亚的市场认同度较高； ? 独特产品形态，成为项目的一大亮点。;?面对市场趋于同质化的竞争，行使独特的差异化竞争； ?对于高层次人群来说，体验营销和细节营销更为有效。;项目的核心优势在哪里，如何差异诉求？ Where the project core advantage is in , how difference tells a demand?;用蓝无法形容的蓝用绿无法描写的绿在这里水和天一样蓝水和树一样绿水也和沙一样白在这里你是一只回归大海的鱼 ;然而，正因为人们心中已经有了既定的而且鲜明的“三亚湾”形象—— 蓝天、碧海、椰林、白沙、阳光…… 我们还有必要和其他项目一样， 再去描绘三亚湾的天、海、沙、林吗？;九天观点：;还有什么事物与大海相连紧密？ 还有什么事物代表着对大海的征服？ 还有什么事物寓意着“一线”的海景资源？ 还有什么事物代表着顶级的生活？ 还有什么事物代表着奢华、皇室与享受？;游轮 Belt tightening pulley;海洋自由号： 迄今为止世界上最大的游轮，它重达16万吨，有4个“玛丽皇后二号”那么大，能容纳3600名乘客，它拥有可以起降普通商用飞机的机场、1.8万套客房、医院甚至一个主题公园，是一座真正的“浮动城市”。;;玛丽女王2号： 拥有14个风格各异的酒吧和俱乐部，6个豪华餐厅，5个宽敞的游泳池，1个大戏院、1个图书馆、1个迪斯科舞厅