世联－中信深圳东海商业项目投标报告147页.pptx

中信东海项目投标报告;报告目录;报告思路;第一部分 目标的沟通及界定;项目分析—项目经济指标及四至;项目分析—项目通达性分析;项目分析—建筑形态及意象;项目分析—项目外部细节;项目分析—项目内部细节一层平面;;;;;项目分析—周边商业现状;项目分析小结;发展商给予我们的任务;目标沟通－完成任务存在的困难;目标沟通－完成任务存在的困难;目标界定;第二部分：目标下的战略;5万平米的商业做成什么;项目属性定位－思路一可行性分析;项目属性定位－思路二可行性分析;项目属性定位－思路二可行性分析;项目属性定位;项目属性定位－区域突破;与本项目类似，波托菲诺的商业也处在人流较少的富人区；在形态及体量上，属于社区商业，但波托菲诺通过严格的经营管理模式以及水岸风情的营造，使项目成为一个城市的风情的符号，成为一个有特定消费人群的商圈。 ;体验价值是人们重复去波托菲诺、万象城、海上世界的最大理由。 汽车文化给人们带来了更多的消费体验，突破了商业在区位上的局限性。;项目属性定位－区域突破案例借鉴;汽车娱乐经济 深圳的汽车拥有量已经达到每100人28.64辆 他将产生怎样的影响力 ;驾车消费客户 驾车白领（收入在10万-30万） 驾车中产阶层（收入在30万-100万） 驾车精英阶层（收入在100万以上） ;驾车消费客户 场所选择关注因素 ;（无关的）;项目属性定位-经济价值递进的启示;项目属性定位-体验经济与项目经营的关系; 所以我们锁定中上层及精英阶层 当深圳还没有专门纯粹的购物、交往和休闲场所的时候 我们可以为他们提供这种满足体验感的场所 ; 城市精英人士交往、休闲、购物的顶级场所 与传统的单纯休闲的场所相比，会有购物的功能。 与传统的商业中心相比，他又是一个为特定圈层提供休闲和交往的场所。;成功案例－上海.外滩3号;注重品牌和格调的一致性云集世界顶尖品牌的服装、餐厅，将奢华和时尚做到极致；成为了上海时尚、上流社会交往的标签和场所。 外滩3号既有时尚气息又有文化和艺术的元素。 注重体验价值的营造，例如望江阁餐厅一层只为6－8位客人提供用餐，二层则??有2－3位；沪申画廊从高处延伸到餐厅； 而法国Jean-Georges餐厅更是将体验做到极致。;多家世界顶级品牌入驻。同时引进著名的法国餐厅等高级娱乐休闲消费场所。 注入精品零售、商务办公、展览展示与餐饮娱乐等多种时尚功能 。 也是一个时尚、精英、明星等定级人士交往和聚会的地方。;1、外滩18号一直是在“边签约、边开业、边等待”的状态中 走过来的，从招商的心态可以看出他们对品牌的坚守和追求； 2、边签约、边开业并没有影响外滩18号的整体经营，因为是定级品牌，所以每开一家都会给整个城市带来欣喜和热情；从招商和推广来说都是值得借鉴的。 3、与外滩3号类似，同样也注重体验感和体验价值的营造。;从外滩3号到外滩18号的成功效应我们可以看到，中国是一个正处在上升中的社会，在生活方式上也处在急于要和国际接轨的过程； 中国的精英人士还比较缺乏生活方式的沉淀，即便腰缠万贯也难以有自我满足的感觉，他们需要气质的沉淀，他们需要有这样一个地方让他们和真正的时尚接轨； 而一个城市同样也需要这样的气质和沉淀，时尚也越来越是一个城市是否国际化的标志，深圳需要这个标志和符号； 上海有了新天地、外滩3号，18号还有N号，这些都让这个城市真正的时尚起来，而深圳还只有万象城、中信、波托菲诺、海上世界，深圳要真正时尚起来，也需要这样的顶级场所。 ;; 一个能为精英人士带来顶级体验的场所； 一个真正能让深圳时尚起来的符号； 一个让深圳各路名流交往聚会的圈子； 一个能让深圳精英人士沉淀气质的场所； 一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。 ;项目形象定位—项目命名建议;项目形象定位—项目体验价值的营造;顶级品牌旗舰店进驻带来的体验 同时也是城市时尚的符号 这个符号可以是香蜜湖8号 香蜜湖8号=ARMANI 香蜜湖8号=GUCCI ;项目顶级品牌带来的极致体验 这也是城市时尚的符号以及气质和行为沉淀的场所 香蜜湖8号= Jean Georges餐厅=美食时尚化的标志 香蜜湖8号=海港概念餐厅 ;;香蜜湖8号=顶级体验的“依云水疗” ;停车体验 安装车牌自动识别设备 增加客户前往商场或是客户找车的引导标识或是服务 ;;;停车场的墙体上可以有一些精美的涂鸦 穿过停车场就像经过一条艺术街;影剧院和文化中心的百变体验 明星及各行业精英聚会、PARTY的地方； 可以做首映仪式、新闻发布会，听歌剧的地方。 这里会因为特别的人和事而成为社会的焦点。;项目形象定位 —体验价值营造;;;;项目功能定位－精英人士消费模式分析;项目功能定位;前提;项目业态定位;;一层功能分布及商家选择建议;一层功能分布及商家选择建议;;世界定级品牌专卖