XXXX年长沙市宁乡县冠源·爱琴湾二期推盘策略.pptx

谨呈：湖南冠源房地产开发有限公司2013年【冠源·爱琴湾】二期推盘策略2013.03.22目标:一炮而红,价格稳步增长,全年持续走货一、市场研判二、典型项目的突破模式三、项目本体分析四、面临的压力与机会六、核心问题界定七、解决方案八、执行体系一、市场研判供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大单项目年最大去化量为6.4万平米,大多项目年去化都在3万平米以下2012年全年累计商品房销售前十名楼盘（按成交面积）价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力2012年,全年价格稳定徘徊宁乡楼市进入了战国时期，全面开发，价格之战、品质之战、规模之战福临门名郡：最低价3100最高价3642 兆基君城：最低价：3100；最高价4500 中央花园：最低价：3780；最高价4480华都丽景：最低价2860最高价3326 颐和源：最低价2918最高价3348 金色夏威夷：均价3500紫金城：最低价3306最高价3788 星河绿洲：最低价：3252；最高价4734 格林春天：均价3450公元道1号：最低价2910最高价3470 爱琴湾：最低价：3188；最高价4600 皇庭尚品：最低价2910最高价3350 财富金座：最低价2888最高价3470 新政下，开发商谨慎入市，主推120㎡中小户型140㎡以上产品，市场需求相对较少90-120平米供销比最小，去化速度快，库存压力小 2012全年商品房住宅供销关系分析表二、典型项目的突破模式东组团五街国际：地段+产品设计+高频率的促销策略西组团　五街国际位于金洲大道与宁乡大道交汇处，有东西两个组团构成，东组团有6栋19-33层的高层住宅，西组团为2栋33层的酒店式公寓，其中1-4楼为商业裙楼。项目定位：宁乡门户，国际生活港项目营销动态：该项目分三期开发，一二期为住宅，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16㎡均价：折后4000左右主力户型： 110-120㎡营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半启示/可借鉴之处： 5米8超高入户大堂，N+1超大赠送127.96㎡90.83㎡中源凝香华都：地段+产品综合品质+实景体验 中源凝香华都位于现宁乡城区的西北,一环路与二环路之间。地块东面是学府路，南侧为新康路，西临城市主干道花明北路，北面为规划的城市二环路。项目占地315亩，建筑面积47万平方米，共2800多户。份4期开发，1,2期已经开完完毕。现正推出三期高端住宅【荣域】.项目定位：宁乡首席英伦皇家名宅项目营销动态：目前在售三期“荣域”36号等几栋房源特色：点板给合，两梯三户，最大栋距达200米，主卧270度弧形观景阳台（早期）均价： 4100元左右户型：83—130㎡主力户型： 101—130㎡（三房）营销/优惠策略：按揭97折、12月底前契税减半项目工程进度：前期已近交房，所推产品正在建造中媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广告牌等方式启示/可借鉴之处：两梯三户，主卧270度弧形阳台，超大赠送。四期二期三期一期在售兆基君城：体验+形象包装+总平规划项目位居文体中心斜对面，处于宁乡二环南路与文体路的交汇处，兆基君城占地500余亩，总建筑面积将近60万平米，一期开发建筑面积30万平米，容积率2.11，建筑密度21.7%，由27栋11、18层带电梯小高层构成。 兆基君城拥有近10多万㎡绿化、1.4万多㎡的中央湖景公园、8万㎡的商业配套、4万㎡的星级酒店、2700㎡大型豪华专属会所、3000余㎡泛会所，1所品牌国际幼儿园、网球场、篮球场等配套设施。金色夏威夷：体验+户型设计项目位居玉潭新城，处于宁乡二环南路与安康路的交汇处，总建筑面积25万平米，一栋27层的公寓丶十栋高层住宅及一栋幼儿园组成，其中，住宅建筑面积156864.09平米，商业建筑面积9703.57平米，公寓建筑面积13600.1平米，幼儿园建筑面积749.96㎡，物业用房207.03平米，地下室建筑面积54661.32平米，容积率2.79，绿化率42.88%，住宅总户数1338户，公寓总户数312户，地下停车位1353个。 拟售项目定位：宁乡首席25万平米美式全景国际住区 项目营销动态：目前正在办卡，12.25日开盘特色： N+1超大赠送面积，89㎡三房，130㎡五房，超大赠送面积、220米栋距均价： 待定户型： 86㎡-130㎡主力户型： 89㎡三房，130㎡五房营销/优惠策略：办卡1千抵3万（前面先优惠2万，开盘前7天算价再优惠1万）启示/可借鉴之处：多变空间，N+1超大赠送，公寓规划 三、项目本体分析项