碧桂园北京区域投资测算50问.docx

PAGE PAGE 1 投资测算 50 问 北京区域投资测算 50 问 （2017 版） 编辑 石晶晶、王振峰 校核 郭宝兵、张欣欣、姜艳菊 审定 战毅 版本 V1.0 北京区域成本管理部2017 年 10 月 投资测算 50 问 投资测算 50 问 PAGE PAGE 10 目录 第一章 序 5 第二章 投测基础准备工作 6 问题 1：投资测算前应掌握哪些基础资料？ 6 问题 2：投资测算模板分为简易计税及一般计税，应如何选择？营改增主要差异在 哪里？ 6 问题 3：测算前为什么需要确认合作方是否接受我司招标合约管理？ 7 问题 4：针对项目的不同开发阶段，投资测算的关注点有哪些？ 7 问题 5：市政配套工程测算时的注意事项有哪些？ 8 问题 6：目标公司的合同履约情况如何尽调？ 8 问题 7：目标公司的工程结算如何考虑？ 9 问题 8：为什么需要关注目标地块规划指标，主要关注点有哪些？ 9 第三章 投测关注点分析 10 问题 9：目标地块的土地延期费用如何考虑？ 10 问题 10：测算前如何考虑人防及保障房配建问题？ 10 问题 11：测算前如何考虑教育基金缴纳政策？ 10 问题 12：红线外园林景观、道路工程及征地补偿如何考虑？ 10 问题 13：为什么考虑土地是否有污染土质？ 11 问题 14：基础设施配套费如何考虑？ 11 问题 15：外立面保温如何考虑保温一体化强规？ 11 问题 16：测算前为什么需要明确绿色星级标准？ 12 问题 17：测算前为什么要明确装配式及预制率？ 13 问题 18：测算前如何考虑 SSGF 新建造技术？ 14 问题 19：测算前如何考虑太阳能工程？ 15 问题 20：测算前是否需要明确车库冬季采暖方式？ 16 问题 21：测算前的车位数量如何考虑？ 16 问题 22：测算时如何考虑机械车位？ 17 问题 23：测算前如何考虑配建充电桩？ 17 问题 24：测算前如何考虑项目的桩基形式、山体开挖后的护坡和挡墙方案？ 17 问题 25：测算前如何考虑水帷幕方案？ 18 问题 26：测算时如何考虑红线内景观湖和室外泳池成本？ 18 第四章 投测常用数据指标 19 问题 27：劳斯莱斯产品与非劳斯莱斯产品的成本有什么差异？ 19 问题 28：小区内道路、围墙、园林景观等工程如何测算？ 19 问题 29：测算前为什么要提前确定业态层高？ 19 问题 30：室内精装修如何测算？ 19 问题 31：赶工费如何测算？ 20 问题 32：成本测算表中土石方工程量如何测算？ 20 问题 33：测算时如何考虑新风系统？ 20 问题 34：物业前期介入费的测算标准是什么？ 20 问题 35：LOFT 业态毛坯交房时隔层楼板是否需要施工？ 21 问题 36：开发间接费的测算参考标准是什么？ 21 问题 37：三项费用（管理费用、营销费用、财务费用）的测算标准是什么？ 21 第五章 投测相关知识拓展 22 问题 38：为什么需要明确项目运营周期？ 22 问题 39：土增税的立项方式如何确定？ 22 问题 40：土地成本如何计入测算表？ 23 问题 41：如何理解期末留抵费用的含义？ 23 问题 42：测算表中自持部分如何考虑？ 23 问题 43：在建工程转让（资产收购）如何进行测算？ 24 问题 44：超容积率罚款、超红线罚款、土地延期罚款、无证施工涉及的罚款，行 政处罚等应如何计取，是否能计入成本？ 24 问题 45：现金流表如何检查？ 24 问题 46：勾地项目耕地占用税如何考虑？ 25 问题 47：土地成本分摊中，如何理解土地加成系数？ 25 问题 48：我司供应链融资的方式及适用主体有哪些？ 26 问题 49：什么进项税不能抵扣，不可抵扣进项税如何考虑？ 26 问题 50：查账征收与核定征收的区别是什么？ 26 第一章 序 投资版目标成本是项目投资定案的决策依据，是风险前控的重要内容，是对拟获取项目经营状况预判的基础导向。项目获取后能否健康发展，是项目投资的出发点和落脚点。如何通过标准成本和标准管控动作降低投资测算风险，提高资金安全和盈利能力，是本次“投资测算 50 问”的编制方向。 截止到目前为止，碧桂园集团北京区域成本管理部已输出《北京区域标准成本》（已升级至《标准成本 V2.0》）、《北京区域测算模型》、《北京区域一级开发测算模型》、《北京区域投资勾选确认表》等标准测算工具。结合北京区域近两年投资测算工作的开展，针对投资部、成本部、财务部、法务部等部门同事的问题反馈，