XXXX中国房地产市.pptx

2014中国房地产市场年展望香河天富房地产开发有限公司2014.01;第一部分 2013中国房地产年市场回顾; 回顾2013年，我们发现行业正在或者已经发生了很多变化。虽然房地产作为一个周期性行业，也在沿着特定的轨迹推进，但我们可以发现每一轮周期持续的时间长短和波动的幅度大小变化越来越不同，影响周期波动的主要因素也正在发生改变。从总量上来看，对比最近两轮周期，房地产行业在2012年初的表现类似于2009年初，都经历了向死而生的过程，而在2013年的表现就跟2010年有点类似，全年呈现量价齐升的局面。但2010年与2013年相比存在更多的不同，无论是经济环境还是房地产市场均发生比较大的变化，结构层面的变化非常显著。从经济环境看，经历了两年的再杠杆进程之后，2010年国内经济过热明显，中央政府面临着巨大的潜在的通胀压力和资产价格上涨过快的挑战。 为了打压暴涨的土地市场和抑制投资客盛行的的房屋市场，中央频频出台房地产政策。2013年，国内经济面临着很多内外部不确定因素，经济去杠杆调结构的需求越加迫切，同时GDP增速中枢长期趋势性下降已经被确认，但下游房地产和汽车需求全年表现较好，拉动投资维持在高位，为温和去杠杆下的“稳增长”提供最有力的支持。房地产市场结构上来看，由于行业限购政策以及年龄结构的变化，刚需客户崛起成为市场的绝对主导力量，全年销量的稳步回升，带动房企积极补库存，土地市场的成交随之上扬，但从溢价率来看，整体上来看还算高位理性。;;;（一）从全国来看，成交高位景气，预计全年住宅成交近7万亿，30%的增长 2013 年上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条 ”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。1-6月，全国商品房成交面积51433.33 万平米，同比大幅上涨28.7%，涨幅幅较前5月收窄6.9个百分点，其中商品住宅成交面积46089.66万平米，同比大幅上涨30.4%，涨幅较前5个月收窄7.2个百分点；1-6月商品房销售金额33376.41亿元，同比上涨43.2%，涨幅较1-5月份收窄9.6个百分点。其中商品住宅销售金额28215.06亿元，同比上涨46.0%，涨幅较1-5月收窄10.8个百分点。 2013年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看，2013 年 1-11月份，全国房地???开发投资77412亿元，同比增长19.5%，房地产开发投资基本保持平稳；商品房成交面积 110807万平米，同比增长20.8%，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额69946亿元，同比增长30.7%；其中商品住宅成交面积98871万平米，同比增长21.3%，商品住宅成交金额58689亿元，同比增长31.1%。;;;;;;;;;;;;;;;;;2、二线城市库存情况 从库存来看，大部分二线城市库存仍在持续增加，甚至部分城市创下近几年的新高。截至2013年11月份，杭州商品住宅可销售面积 400.6万平米，去化时间14.6个月；重庆商品房可销售面积1497万平米，去化时间8.1个月。宁波商品房可销售面积1058万平米，去化时间25.8个月，宁波销售面积虽然较去年大幅提升，但当前库存压力仍旧比较大，今年以来去化时间不断拉长；福州商品住宅可销售面积205万平米，去化时间13.2个月。截至2013年11月，厦门商品住宅可售面积250.6万平米，去化时间低至7.9个月，销售的快速上行和供应不足，致使今年以来厦门房价上涨幅度媲美一线城市；青岛商品住宅可售面积621万平米，去化时间10.7个月。;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;第二部分 北京房地产市场概况;;;国务院：不动产统一登记条例出台，房产调控长效机制逐步完善 11月20日，国务院常务会议决定，整合分散在多个部门的不动产登记职责，由国土资源部承担全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，并建???不动产登记信息管理基础平台。 全国不动产统一登记系统和管理体制建立以后，可对非房市调控领域改革形成多方的支撑：首先，进一步转变政府职能，最大限度减少政府对微观事务的管理，提高政府治理效率；其次，有助完善官员反腐机制，全国不动产统一登记系统的建成之日，相信全国官员财产公开制度也将不日推行；再者，保护不动产权利人合法财产权，有助于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场，进一步完善社会主义市场经济体制；还有，是新一轮土改的基础性工作，宏大的新型城镇化建设将因此打开局面，进入蓬勃发展期。;;朝阳区平房乡开建最大公租房小