世联_住宅产品价值解读_81PPT.pptx

2009/04/16住宅产品价值解读在《住宅价值研究》中，我们主要研究了基本的住宅物业类型各自不同的“价值提升”方向——2006-7-26集合住宅产品卖得是“集合” ——如何发挥“集合”带来的优势，如何弱化“集合”带来的问题与不足洋房产品卖得是“不是集合” ——如何体现与集合住宅的差异度类低密度产品卖得是“别墅” ——如何在产品形式与面积的制约下，尽量实现别墅生活的感受别墅产品卖得是“原型” ——如何在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。2006-7-26集合住宅——“集合”的扬长避短集合住宅的特征：集合住宅是在近现代城市化和工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑对于技术实现性的突破，也体现了城市发展对于效率和集约的需求。我们可以总结出集合住宅在建筑形式上的几个基本特征：聚集性：由大量住宅复合成居住社区，多套住宅通常在水平方向上单元式聚集，在垂直方向重复性叠加；秩序性：住宅的户型通常以单元的方式规律性的重复与组合，其立面造型也因此相应地表现出韵律化的特征；社区内部为实现资源的有效配置也必须对空间进行合理的组织。共享性：住宅的公共空间、社区中的公共资源，成为集合住宅价值体系中的重要组成部分。集合住宅产品的核心价值住宅“集合”的结果是居住空间的“内”与“外”、“私”与“公”被严格的区分开来。客户购买的产品由“以户型决定的居住使用空间”和“在社区中分享的公共空间与公共资源”两部分价值组成。集合住宅产品的价值要素:1、以“舒适度”为核心的功能导向户型设计2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大3、对城市价值的充分表达集合住宅价值分析——1、以舒适度为核心的功能导向户型设计除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住宅产品基本上解决的还是居住“舒适度”层面的问题。居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是极为敏感的。价值提升：面积增加，居室增加……空间的充裕度由于面积的限制，空间的利用效率就显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道……）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优化开门方式……）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……）空间利用效率户型空间功能上的细分、完善与分区，是舒适度提升的重要标志。价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房等工作空间出现、主卧区出现、中西厨出现、主仆分道、客厅起居分离……空间功能分化对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。价值提升：凸窗、角窗、移步阳台、入户花园……空间的细节化户型保持弹性可以更好的满足住户个性化的生活需求；空间的立体化则不仅是对舒适度的提升，也同样可以体现居住空间的个性。价值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式……空间弹性和变化集合住宅价值分析——2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大由于户型集中解决的是——居住空间舒适度的实现与提升，那么购房者对于居住空间的其他需求，如归属感的体现、个性色彩的表达、资源的占有等等方面，更大程度上要靠“公共”的社区空间加以体现——利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大，这是集合住宅的一个重要特点。这也可以解释我们在市场中看到的许多现象：——为什么在集合住宅的社区中更常见对于“规划形式感”的强化，低密度社区中相对弱的多？——为什么集合住宅社区中大绿地、大水面具有更为突出的价值意义？——为什么大盘往往具有更强的产品能力？……天津江胜天鹅湖深圳淘金山集合住宅社区强化“形式感”的N种手段A、追求强烈和极致化的空间对比北京上元集合住宅社区强化“形式感”的N种手段B、经营“轴线”天津汐岸国际深圳桃源居长春中海水岸春城集合住宅社区强化“形式感”的N种手段C、几何图案化的构图效果上海未来湾佛山万科山水家园集合住宅社区强化“形式感”的N种手段D、超大尺度的构图元素上海国际住宅竞赛成都万科金色家园集合住宅社区强化“形式感”的N种手段E、旋转与律动北京阳光上东沈阳万科花园新城集合住宅社区强化“形式感”的N种手段F、单元复制 / 母题重复成都博瑞光华深圳四季花城中山万科城市风景集合住宅价值分析——3、对城市价值的充分表达如前所说，集合住宅是城市化的产物——一方面，集合住宅体现了对于城市效率和城市资源的依赖：地段、交通、城市配套等等城市因素都成为产品价值体系的重要组成因素；另一方面， 在表达城市意向方面，集合住宅也有着其他产品形式难以企及的“天生”优势，这同时也赋予产品形象鲜明的特征：城市尺度 ——集合住宅社区易于体现出对土地的集约利用和高、大、阔的社区空间意向