世联_安徽金宇地产肥西地块项目整体定位与开发策略_137页.pptx

金宇房地产肥西[2010]9号地块项目整体定位与开发策略;项目组工作的阶段划分;项目属性界定;肥西县为合肥“141”发展战略之西南组团核心，为合肥城市价值的追随者，接受合肥辐射;;项目位于肥西县中心城区、区域城市配套体系较完善;;临近上派河和滨河绿化带，生态环境优美，内部土地平整、拆迁尚未完成，有一个小水塘;本项目容积率较高，为大规模综合体项目，成本压力较大;二线省会城市近郊，中高容积率，有效沿街面较少，有大体量商业的大型综合体项目;项目属性界定;世联为了梳理项目的核心问题，从以下几个层面来进行思考;从企业开发背景着手深入归结本项目的企业开发目标;世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入的研究，归结了4种模式;归结各模式的运作模式，可得出综合体操作的一般规律;;测算的基本前提条件：项目的基本指标、其他开发成本费用;;基准方案的现金流存在严重问题，资金收回缓慢、沉没成本太高、资金利用效率低下;从价格因素看，价格对资金的效率影响不显著，只能通过对利润的抬升达到资金提前平衡;从速度因素看，加快去化速度极大提升了资金效率，可快速打平现金流，但打平后需要溢价;;;项目属性界定;市场背景和区域价值分析;;;;调控打击炒房客，也并不顾及开发商及金融集团，预计救市底线在于地方财政;;而信贷收缩必将影响以财务杠杆为主要盈利模式的企业战略;调控的周期已经缩短，本次调控预计明年下半年结束;我们如何看待调控下的肥西房地产市场？;;土地大量供应，但土地流拍时常出现，成交量相对较少;土地供应主要集中在金寨路沿线方向，已成交土地溢价水平较高;;从客户结构看，肥西房地产市场为内部封闭型市场，存在一定的外溢;宏观市场小结;市场背景和区域价值分析;本项目分别对区域外部两个客户主要外溢区域和内部三个房地产板块进行分析;滨湖区——政府充分炒作滨湖区价值，依靠学区和发展前景吸引大量肥西客户;经开区——由于与肥西的交通便利性，吸引了大量县城进城客户和产业蓝领;城南板块——目前入市项目主要集中在此板块，多为主流居家产品，但区域价值不高;城北板块——因金寨???路沿线土地大量出让，未来会成为房地产热点板块;中心区板块——本案所在板块，客户认可度高，区域配套成熟，但未与其他板块拉开差价;通过对各板块现状的盘点，明确本板块的价值和板块间竞争关系;;项目属性界定;回顾问题，我们的住宅能否实现超越市场水平的销售速度？;按照高层、小高层销售速度对肥西县楼盘进行划分，对肥西快销楼盘进行研究;中街水晶城——肥西县城核心地段大规模综合体项目，以标杆形象带动产品快销;;名邦西城秀里Ⅱ——地段相对较偏的多物业类型组合小规模项目;;通过快销案例的研究，我们可以来研判销售速度的实现问题;从肥西目前的市场发展阶段来看，可以研判客户对高层的抗性问题;小面积、低总价的高层产品可以牢牢抓住刚性需求客户，是实现快销的前提;客户对面积赠送比较敏感，而肥西市场在户型和公摊等方面有较大改进空间;肥西工程节奏与销售节奏无法有效衔接，项目所在地段有利于快速销售的实现;;在打平现金流以后，我们的住宅能否实现溢价？;选取距离肥西县较近的高价楼盘——长安萨尔斯堡、多伦多花园等，分析它们实现溢价的原因，研判客户的关注点，以指导项目操作;长安萨尔斯堡——无地段优势的中大规模多物业类型欧式风格风情社区;长安萨尔斯堡——通过产品、园林、营销展示综合发力塑造高端形象，并实现溢价;多伦多花园——通过规模、产品、营销展示等共同实现项目溢价;通过溢价案例的研究，我们可以来研判住宅溢价的实现问题;;;;;现金流打平以后，在可以实现溢价的前提下，项目的现金流会发生怎样的变化？;在现金流打平以后，住宅产品溢价也会使项目现金流发生变化;项目属性界定;商业市场机会挖掘;根据世联经验，商业业态的选择可从以下模型得出;肥西县商业形式以步行街为主，项目周边有一定商业氛围;;;;;肥西目前处在不断丰富业态的过程中，是否有商业需求未被满足？;本地餐饮业档次较低，政府及商务招待需要更高端的餐饮消费场所;本地休闲娱乐以KTV为主，缺乏电玩城、院线、洗浴中心、高端商务型夜总会等休闲娱乐业态;客户存在严重外溢现象，商业外溢的业态主要为家居类、家电类、百货类及商业街等;经开区依靠其商业配套吸纳了部分肥西客户，但其商业配套程度也并非很高;;但合肥市休闲娱乐业态也比较缺乏，仅有少数休闲娱乐项目上马;商业未来供应情况如何，是否会和本项目构成激烈竞争？;肥西商业供应主要以裙楼街铺为主，变现能力较强，已有项目做了block街区;肥西县已有大超市、百货签约准备进入，会与本项目构成一定的竞争;经开区百乐门以休闲娱乐为主打，会和本项目构成一定的竞争;;综合肥西商业市场特征、商业需求及供应情况，可以得到项目的业态建议;商业市场机会挖掘;为了确定项目的体量与布局，需明确体量确