XXXX年瑞德地产南宫依云山庄项目前期策划方案108p.pptx

南宫依云山庄项目前期策划方案提报单位：瑞德地产策略机构提报时间：2011年4月23日第一部分 市场环境分析项目区域解读 项目竞争环境◎冀南商贸重镇 区位优势明显 南宫市位于河北省南部，地处冀鲁豫三省交汇地带，因交通便利、商业繁荣、物产丰饶，而有“小北京”、“旱码头”、“金南宫”之誉。 全市总面积854平方公里，总人口46.8万。南宫素以 “河北棉花之乡”、“河北韭菜之乡”， “中国羊剪绒毛毡名城”而闻名全国。 南宫境内各类交通干线密集，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速公路贯穿全境，106、308国道和邢德线在市区交汇，“京九”铁路纵贯南北，并建有三级货运站和四级客运站。即将建成的邢（台）德（州）高速、邯（郸）黄（骅）铁路也从城区穿过。 中心城市中心镇（东部经济区中心 ）项目区域解读 项目竞争环境GDP增长趋势图◎南宫市经济发展面向好 2010年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成GDP61.6亿元，同比增长11%；财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26%；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农民人均纯收入4468元，增长6.1%。 人均收入增长趋势图南宫经济发展态势良好，居民人均可支配收入及人均收入提升，为南宫房产市场奠定良好的消费基础。 项目区域解读 项目竞争环境城市发展规划—— 城市向东城市空间结构：“中心城市～中心镇～一般镇”三级城镇体系。“一核三轴”的空间布局结构，“一核”指市区，“三轴”指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。城市规摸：城市人口规模: 2010年为13.0万人，2020年为20万人。 城市建设用地规模：2010年14.29平方公里，人均109.92平方米2020年21.98平方公里，人均109.90平方米。 东开发区本案一轴：106国道一轴：308国道一轴：邢德公路项目区域解读 项目竞争环境“品”字形的项目分布以市政府为核心的开发区板块，包括多层、小高层和高层等产品类型，该区域项目多为以中档楼盘； 以群英湖为核心的群英湖板块，该区域以大型楼盘为主，多层、洋房、别墅等产品类型齐全； 位于城区南部的南部板块，以中小型楼盘为主，项目定位中端市场。锦绣花园世恒新城开发区板块天地名城龙泽苑文景名苑群英胡梧桐人家宝成明郡滨河人家群英湖板块中景官邸怡海花园金科凤凰城本案天地名门天骄国际南部板块项目区域解读 项目竞争环境本次提报甄选与本案规模、位置、产品类型具有较大可比性的在售项目作为重点分析。与本案相似度：都位于东开发区，区位相近社区规划类似建筑产品类似容积率、绿化率相似销售价格接近项目区域解读 项目竞争环境梧桐人家项目位置滨河家园东临，与龙泽苑斜对面建筑类别多层电梯住宅， 一层车库或小房项目情况四期在建两栋户型类别三室、二室、四室，面积范围面积99-145㎡销售价格期房均价2000元/平方米，车库面积18.3、27.08 开盘时间2010年12月23日 销售情况剩余20套房，2011年5月份即将开盘两栋总价范围21万-28万付款方式贷款、公积金、一次性、分期产品特色落地阳台、主卧飘窗、南北通透、中空窗小区配套项目紧临在建的市政公园。社区内有幼儿园、占地百亩项目规模大、园林式建筑项目区域解读 项目竞争环境建筑外观设计小区主干道售楼部外立面项目区域解读 项目竞争环境户型设计户型面积段91—137㎡，主力户型120㎡三居室；纯板楼户型设计，格局方正，功能设计人性化；一梯两户，大面宽、短进深，南北通透。竞争市场小结南宫在售项目规模分析项目名称体量（㎡）怡海花园6万梧桐人家13万滨河家园16万龙泽苑15万群英湖2万世恒新城10万锦绣花园35万天地名城18万宝成明郡20万南宫预计今年上市面积至少60多万平米，在售项目规模以10万平米以上的大盘为主，即将入市的宝成明郡规模 20万平米左右，为目前市场上规模最大的项目。 竞争市场小结南宫在售项目产品分析区域内以多层产品为主，占总体的60%以上，其次是小高层产品占20%，洋房产品占到10%，高层和别墅类产品占10%。 竞争市场小结南宫在售项目户型分析小三室和大两室户型受到消费者的追捧，三室二厅和两室两厅是市场上的主力户型。主力户型为3室2厅2卫/一卫。主力户型面积:110--130( 阳面有客厅、卧室的占一部分)。 竞争市场小结南宫在售项目价格分析多层6+1（不带电梯）价格在1400——2100元/㎡之间；多层6+1（带电梯）价格在1800——2400元/㎡之间；小高层的均价为2400元/㎡左右；别墅的价格在2700——3400元/㎡之间；总体来看，南宫市内十个项目的价格对比来看，当地的