东莞房地产战略审计报告.pptx

A2.1. 房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度全社会固定资产投资[万亿元]房地产开发投资[万亿元]+9.2%p.a.+13.0%p.a.3.580.593.260.492.992.840.412.490.362.300.320.32199619971998199920002001E199619971998199920002001E资料来源：中国房地产年鉴， 罗兰?贝格分析其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资 [万亿元]住宅开发投资占房地产开发投资的比重+20.4% p.a.73%0.4368%0.3364%0.26+6.6% p.a.59%0.220.170.1753%53%199619971998199920002001E199619971998199920002001E资料来源：中国房地产年鉴， 罗兰?贝格分析住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999 – 2000年]广东其它上海北京福建山东江苏辽宁浙江资料来源：中国房地产年鉴， 罗兰?贝格分析随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业 房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组中国房地产市场的发展趋势广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密 消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务 加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程 作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额 [亿元]全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较 [1997- 2000年]房地产投资住宅开发投资+17.7% p.a.26.9%83124.7%17.72%51069%66%62%住宅55%广东省 全国广东省 全国1997199819992000资料来源：广东省统计年鉴， 罗兰?贝格分析东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主八十年代中期 – 1992年1992年 – 1998年1998年以后以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家 (包括房地产项目公司)市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家投资主体总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域消费者特征政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占 20%东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期12市场规模细分市场 商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平 和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积 增长迅速多层和小高层开发比例逐年上升单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升东莞房地产市场特征较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理 市场集中度相对较高 不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同竞争格局消费群体政策导向34东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]+10.8% p.a.+8.9% p.a. 102.811.2110.4488.377.09.558.6765.967.67.871996199719981999200