中原地产营销报告.pptx

9/8/2021;; 目录; 第一篇;政策—2006年宏观政策回顾;政策—2006年宏观政策回顾;政策—2007年宏观政策回顾;政策—2007年宏观政策回顾;温总理2007年11月19日发表关于《解决房地产问题的四点考虑》的演讲;对于未来两年内政策特点，中原公司认为： 基于防范风险和缓解社会矛盾的角度出发，政府在房地产市场的总体调控仍以通货紧缩为主，国内投资成分较大的一、二线城市将是重灾区，而刚性需求为主的三、四线仍有理性的发展空间。因此，中原公司认为福州市场将面临紧缩局面，市场将转淡； 产品结构上，在政策高压下，企业从满足刚性需求角度出发，将自觉执行90/70政策，使得市场上的小户型的供给量将增大：在产品塑造上，产品的创新性增加，附加值的设计成为产品研究者的主要思考方向； 土地供应上，政府清除囤积土地力度将加大，一些背景较浅的开发商将被迫退出市场；因此，对于一般的开发公司而言，面临严峻挑战；;在风险规避上，未来两年内,自住需求将主导市场,投资需求将受到全面抑制,市场对项目的品质及性价比提出更高的要求,企业的品牌感召力、产品塑造力将有助于房地产开发企业规避市场及政策所带来的风险； 在开发主体上，在个贷紧缩的背景下,实力房企将主导楼市话语权,房地产行业已经迎来新的一轮洗牌,一些实力较弱的开发商将被迫退出房地产市场或主流市场，转回其主业或其他行业，市场开发主体逐渐收缩，以至纯粹及专业； 2008年，仍然是一个多项政策组合的调控年，通货紧缩，整体楼市以消化存量为主，新增供应量将减少，但楼市总体呈需求观望，因此，供需处于一种观望的相对平衡态势，2009年，随着流动回收及消化力度的加大，市场上的非理性投资行为大大减少，刚性需求仍然主导市场，市场日趋理性，需求信心逐渐恢复，市场供应开始复苏，市场开始稳定发展。;;;“投资客急剧减少，基本以自住客户为主”;“现在买房，朋友都会说我傻 ！”;市场宏观政策紧缩； 中小户型刚性需求较大，豪宅需求相对较弱； 客户心理趋于观望； 市场进入逆市，在这样的环境下， 项目的未来的市场竞争环境又将如何？;历年推出江景楼盘;本案;;福??江景户型面积的演变;分析：从表中可以看出，近年来福州江景项目房价呈稳步上升的态势。仅在06年至07年，受福州房价快速上涨的整体影响，有一个较大的跃升，此后又继续平缓上涨。受国家宏观调控和福州土地市场放量减少的综合影响，预计09年房价在保持平稳的态势下，将继续稳步上升，但上升势头会进一步放缓。;未来两年内在建江景项目基本集中在金山沿江两翼。 08-09年江景项目放量仍将稳中有升，主要集中在乌龙江沿线。 120-180平方成为江景户型的集中区间； 预计09年拥有江景资源项目的房价在保持平稳的态势下，将继续稳步上升。;项目名称;潜在竞争产品区位分布;;案名;案名;案名;融侨观邸;东方名城;项目名称;市场总结：市场形势严峻、市民观望持续、市场放量大且集中、主要集中在乌龙江沿线项目、本项目景观资源不具优势。;33;34;项目业绩;项目业绩;项目背景：进入07年下半年的市场寒冰期，项目面临着四大危机;破冰策略;39;项目品质;客户反应;营销破局;目录;项目品质;项目品质;营销活动;47;再回到项目自身，重新审视在此市场现状下项目的营销思考：;;在2007年的房地产市场发展中出现了豪宅营销教为失败的案例，市场不同了，如果还沿用以往的营销将无法树立项目的市场地位，更好地提升价值。;Iphone_ 一部手机带来的全新思考;;因此，我们必须解决的问题;; 第二篇; 上江城位于南台岛东北侧的林浦片区，林浦片区洲渚绵延，河浦交错，风光秀丽，史上文人辈出，有“三代五尚书”、“七科八进士”的荣耀，林浦村中有建于宋的“林桥”和“断桥”，街市中有座木牌坊，人称“进士坊”。此外日本琉球有“林姓会”，其始祖林喜，原是林浦村人，至今600多年，繁衍20余世，琉球林氏族人多次回林浦寻根祭祖。 ;;台海对岸蓝营当选，远景两岸三通可望，近期“两马”往来加强，做为靠近直航点而又不远离市中心的新城区，东部新城有望成为未来福州的“浦东新区”。;本案;厦门国际会展中心所处的岛内东部片区，远离厦门传统意义上的市中心，7年前这里是一片滩涂，01年会展中心建成后，吸引大量高档住宅在此落户，当时目前该片区房价超过14000元/平方，并带动了新CBD落户岛内东部，上演了闽南版的“东部新城传奇”。;深圳会展中心所处的福田岗厦片区，6年前还是深圳的郊区，03年会展中心落成后，包括房交会，高交会在内的大量展会落户福田，以会展中心和市民中心为核心，目前该片区已成为深圳的CBD，会展中心周边住宅均价超过17000元/m2。;广州琶洲会展中心，占地41.4万平方米,建筑面积39.5万平方米, 展示面积约13万平方米,室外展场面积2.2万